Comment Heidelberg a construit l’un des plus grands districts neutres en carbone au monde

C40 Cities Climate Leadership Group, Nordic Sustainability, janvier 2021

C40 Knowledge Hub

En quoi le quartier de Bahnstadt à Heidelberg est-il particulier ?

Une fois achevé, le quartier de Bahnstadt accueillera environ 6 500 habitants et affichera un bilan carbone quasi nul. Les logements construits à ce jour dans ce quartier ont des émissions annuelles de CO2 des émissions liées à la consommation d’énergie de seulement 0,13 tonne par habitant, contre une moyenne de 2,0 tonnes pour la ville de Heidelberg. Ce résultat a été obtenu grâce à plusieurs mesures :

• Tous les bâtiments, tant publics que privés, ont été construits selon les normes « maison passive ». Les enveloppes des bâtiments sont hautement isolées thermiquement, étanches à l’air et équipées de fenêtres à triple vitrage.

• L’éclairage public de la commune utilise la technologie LED et un système de télégestion permettant d’adapter l’éclairage à la demande réelle.

• Des compteurs intelligents ont été installés dans plus de 3 000 bâtiments afin de surveiller la consommation d’énergie et d’identifier les domaines présentant un potentiel d’économies.

• Les besoins énergétiques du quartier sont entièrement couverts par une centrale de cogénération à copeaux de bois située à proximité, qui fait partie du réseau local de chauffage urbain.

Le coût de construction de Bahnstadt s’est avéré comparable à celui de projets non conformes à la norme « maison passive » d’une envergure similaire dans la région, tandis que les coûts énergétiques d’exploitation sont nettement inférieurs. La réduction du coût global a permis de consacrer 20 % des logements de Bahnstadt au logement social.

Bahnstadt, situé à proximité de la gare centrale, a également été conçu pour réduire au minimum les émissions liées aux transports. Une ligne de tramway a été prolongée pour desservir trois arrêts dans le quartier, tandis que 3,5 km de nouvelles pistes cyclables relient à ce jour le quartier au centre-ville et à d’autres quartiers. Un réseau de bornes de recharge pour véhicules électriques a été mis en place, notamment dans les espaces publics et dans les parkings souterrains privés. La marche et le vélo sont également encouragés par un nouveau parc public de 1,5 km situé dans le quartier, aménagé sur le site d’une ancienne voie de garage.

Enfin, afin de réduire le risque d’inondations au printemps et à l’automne, le quartier dispose de bassins de rétention qui permettent à l’eau de pluie de s’infiltrer dans le sol plutôt que de saturer le réseau d’assainissement. L’objectif fixé pour Bahnstadt, à savoir 66 % de toitures végétalisées au niveau des bâtiments, contribue également à réduire le risque d’inondations, tout en offrant un habitat à la faune sauvage.

Les conseils d’Heidelberg à l’intention des autres villes

Trouver des moyens créatifs de rendre obligatoires des normes élevées

D’après notre expérience, les investisseurs immobiliers n’appliquent généralement pas de normes plus strictes que celles exigées par la loi – et les normes « maison passive » ne sont pas imposées par la législation fédérale allemande. Nous avons adopté deux approches principales pour nous assurer que le quartier soit construit conformément aux normes que nous avions fixées :

• Nous avons créé notre propre société de promotion immobilière plutôt que de vendre le terrain à la société qui aurait proposé le prix le plus élevé. Parmi les actionnaires de notre société figurent la société municipale de logement, la caisse d’épargne municipale et la banque régionale. La société de promotion immobilière est chargée de préparer les parcelles individuelles et de les vendre aux investisseurs désireux d’y construire. Les contrats de vente prévoient des exigences que les investisseurs doivent respecter pour pouvoir construire, notamment les normes relatives aux maisons passives.

• Nous nous sommes appuyés sur nos plans d’urbanisme. Les plans d’urbanisme révisés pour le quartier de Bahnstadt imposent aux investisseurs d’équiper leurs bâtiments de systèmes solaires photovoltaïques (PV) ou de mettre leurs toitures à la disposition de sociétés d’électricité (telles que les services publics municipaux) qui se chargeront d’y installer ces systèmes à leur place.

Recherchez des conseils de qualité destinés aux investisseurs, aux urbanistes et aux architectes

De nombreux urbanistes et architectes n’ont sans doute jamais conçu ni planifié de bâtiments répondant aux normes de la maison passive ; il est donc essentiel qu’ils puissent bénéficier de conseils d’experts afin de les accompagner et, à terme, de garantir que ces normes de construction soient effectivement respectées. À cette fin, la ville de Heidelberg a établi une précieuse collaboration avec le Passive House Institute de Darmstadt. Le personnel de cet institut nous a conseillés sur les aspects les plus complexes et techniques de bâtiments « maison passive » atypiques, tels que des laboratoires, des supermarchés, des cinémas et même une piscine couverte. Vous trouverez des informations, des formations ainsi que la liste des concepteurs et consultants certifiés « maison passive » sur le site web de l’institut.

Mettez en place un processus d’assurance qualité rigoureux ; vous n’avez pas besoin de vous en remettre à la certification « maison passive ».

Nous avons très vite décidé qu’il ne suffisait pas d’exiger des investisseurs qu’ils construisent des maisons passives dans le cadre de contrats de promotion immobilière. Il fallait que quelqu’un veille à ce que les investisseurs respectent effectivement ces contrats et ne se contentent pas de contourner la clause relative aux normes de construction pour payer une amende par la suite.

Pour ce faire, la ville de Heidelberg a mis en place un système d’assurance qualité pour Bahnstadt :

1. Phase de demande de permis de construire. Première évaluation de la performance énergétique d’un bâtiment à l’aide du Passive House Planning Package (PHPP), un outil de conception développé par le Passive House Institute.

2. Processus de construction. Inspections de chantier et consignation des écarts par rapport aux spécifications techniques ayant une incidence sur la performance énergétique.

3. Contrôle final. Vérification de la conformité du calcul PHPP mis à jour avec les critères de la maison passive.

Une agence locale de l’énergie, KliBA, a participé à l’évaluation des demandes de permis de construire au cours de la procédure d’autorisation et a collaboré avec des conseillers en énergie et des architectes afin de réaliser des inspections régulières tout au long du chantier.

Notre système d’assurance qualité remplace l’exigence de certification « maison passive », dont de nombreux investisseurs ne disposent pas. Le fait de disposer de notre propre système d’assurance qualité et de collaborer avec l’agence locale de l’énergie pour le mettre en œuvre nous a permis de mieux comprendre le processus de construction et de gagner en souplesse dans nos discussions avec les investisseurs.

Faire connaître largement ces avantages, en particulier au début du projet

L’efficacité énergétique et le développement durable font partie intégrante de l’identité du quartier. À ses débuts, le projet Bahnstadt a investi massivement dans les relations publiques et la communication afin de promouvoir cette identité et les avantages qu’elle apporte, car celle-ci était encore peu connue de la plupart des investisseurs et des nouveaux habitants. Au fur et à mesure que le quartier a attiré l’attention à l’échelle nationale et internationale ces dernières années, cette identité a séduit de nombreuses entreprises soucieuses du développement durable, ainsi que des résidents aspirant à un mode de vie « vert ».

Cette situation, combinée à l’emplacement de Bahnstadt, à ses liaisons de transport avec le reste de la ville et à la forte demande de logements à Heidelberg, a fait que les appartements ont été vendus ou loués avant même d’être construits. Malgré tout, l’implication continue du service de communication de la ville a contribué à donner une image positive du quartier. Ce service répond également à toutes les préoccupations des habitants liées à la vie dans un quartier de la ville en pleine expansion et équipé de nouvelles technologies.

Références

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