La Rochelle : réglementation des locations de courte durée

2026

European Urban Initiative (EUI)

La Rochelle est une ville côtière française de taille moyenne qui compte 80 000 habitants sur son territoire communal et 180 000 dans l’ensemble de sa communauté d’agglomération (28 communes). Le tourisme occupe une place centrale dans l’économie locale : il génère 600 millions d’euros de retombées économiques, soutient 8 500 emplois (10 % de l’emploi total) et a enregistré 7,6 millions de nuitées en 2025. À partir de 2018, la croissance rapide des plateformes de location de courte durée a exercé une pression intense sur le marché du logement, entraînant une pénurie de logements, une hausse des loyers et des difficultés croissantes pour les étudiants et les travailleurs saisonniers. La réponse de La Rochelle s’est avérée fondée sur des données factuelles, progressive et politiquement courageuse : elle a consisté à mettre en place un cadre réglementaire par étapes, s’appuyant sur des recherches universitaires, tout en faisant face à des contestations juridiques persistantes fondées sur le droit européen de la concurrence.

Présentation et contexte

Contexte local, vision, défis

En 2019, La Rochelle comptait 2 500 locations touristiques officiellement enregistrées, contre 6 500 annonces en ligne actives — un écart de conformité qui soulignait les limites de l’autorégulation. La part des résidences secondaires dans le centre-ville est passée de 18 % à 25 % entre 2014 et 2020, évinçant les locataires privés. En 2025, la communauté urbaine comptait 9 117 locations touristiques meublées enregistrées et actives, dont 6 198 dans la seule ville — soit une augmentation de 137 % depuis 2020, la croissance s’essoufflant désormais.

L’approche de La Rochelle concilie l’attractivité touristique et la protection du logement grâce à une Stratégie de Tourisme Équilibré (2023–2030), qui vise à réaffecter 1 500 logements de location de courte durée (STR) à un usage résidentiel à l’année. La ville a clairement indiqué que la réglementation n’était pas anti-tourisme mais pro-communauté : le tourisme reste essentiel, et l’objectif est de veiller à ce qu’il ne sape pas le tissu social qui fait l’attrait de la ville.

Principales parties prenantes et partenaires

Le processus réglementaire a été élaboré en étroite collaboration avec l’université de La Rochelle, dont le projet de recherche doctorale « AquiAirBnB » a fourni les données factuelles nécessaires à la prise de décision politique. L’université dirige également l’« observatoire des hébergements touristiques meublés », qui combine des bases de données, des études complémentaires et des analyses d’impact au niveau des quartiers. La Communauté d’Agglomération de La Rochelle coordonne la stratégie globale sur l’ensemble des 28 communes. La Rochelle participe actuellement au projet Interreg Europe « Tourism4SDG ».

Solutions mises en œuvre

• Système d’enregistrement obligatoire et de numérotation (2020) : mise en place dans les zones de forte pression immobilière en vertu de la législation nationale en vigueur (loi ALUR et loi République Numérique), comprenant des autorisations temporaires de changement d’affectation renouvelables tous les trois ans dans 10 communes.

• Restrictions relatives aux changements d’affectation permanents (2022) : de nouvelles règles limitant chaque propriétaire à une seule autorisation de changement d’affectation permanent, assorties d’une obligation de compensation imposant la conversion en logement de longue durée.

• Interdiction des boîtes à clés (2024) : une mesure ciblée interdisant les boîtes à clés sur le mobilier urbain, visant à perturber l’infrastructure physique soutenant les activités informelles et non conformes des locations de courte durée.

• Observatoire des hébergements touristiques meublés : un système de données combinant les données d’enregistrement, la surveillance des plateformes, la recherche universitaire et des études d’impact au niveau des quartiers — fournissant ainsi la base factuelle nécessaire à la conception tant de la réglementation que des incitations financières.

• Ensemble de mesures d’incitation financière : des subventions énergétiques, des garanties de loyer non perçu et des primes d’encouragement en cours d’élaboration pour favoriser la reconversion volontaire des locations de courte durée en logements résidentiels à l’année, complétées par la loi Le Meur-Échaniz renforçant les pouvoirs d’exécution des maires.

Résultats et impact

Clés du succès et conditions préalables

L’approche réglementaire de La Rochelle a été rendue possible grâce à un engagement politique fort de la part d’élus prêts à défendre des mesures controversées au cours de longues procédures judiciaires, à un investissement soutenu dans le partenariat universitaire et l’infrastructure de données, ainsi qu’à une approche progressive qui a permis de constituer des données factuelles et de renforcer les capacités de mise en conformité avant de renforcer la réglementation. La création d’un partenariat de recherche officiel entre l’université et la ville a conféré au processus une crédibilité technique et une validité juridique. La principale leçon pour les autres villes est qu’une action locale audacieuse en matière de locations de courte durée est possible — mais qu’elle nécessite de la patience, des données probantes, de la résilience politique et, en fin de compte, un soutien juridique plus solide au niveau européen pour être pleinement efficace.

Leçons tirées et conseils pour la transposition

• La réglementation n’est plus facultative — la question n’est pas de savoir s’il faut réglementer, mais comment le faire avec suffisamment de données probantes et de soutien politique pour résister à une contestation judiciaire.

• Constituer d’abord la base factuelle : le partenariat universitaire et l’observatoire étaient des conditions préalables essentielles, et non des éléments facultatifs. Les données doivent être objectives et s’appuyer sur des outils internes officiels.

• L’application de la réglementation reste l’obstacle majeur : sans soutien au niveau européen ni partage transfrontalier des données, les mesures locales audacieuses risquent de se heurter à des années de retards juridiques. La réglementation de La Rochelle de 2022 a été suspendue en mars 2023 et n’a été confirmée qu’en septembre 2025, trois ans après son introduction.

• Changer le discours : la réglementation des locations de courte durée est favorable à la communauté, et non anti-tourisme. Une communication publique claire est essentielle pour maintenir le soutien politique.

• Les plateformes de locations de courte durée nécessitent actuellement des négociations bilatérales au cas par cas, ce qui crée des conditions de concurrence inégales — une réglementation des plateformes au niveau européen et des obligations de partage des données sont nécessaires de toute urgence.

Références

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