Densificación mediante mutualización: el caso del cantón de Ginebra

Cuaderno práctico nº 16: (Re)desarrollo de las actividades productivas en las regiones metropolitanas

Thierry Petit, décembre 2024

Institut Paris Région (IAU)

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El cantón suizo de Ginebra se enfrentó muy pronto a la escasez de suelo y a la creciente competencia entre usos y actividades. Ya en los años sesenta, ideó el concepto de zonas protegidas dedicadas a los sectores industrial y artesanal, inicialmente dentro de un perímetro específico y luego, en los años noventa, ampliado a un conjunto de zonas que cubren el 3% del territorio, es decir, unas 800 hectáreas en la actualidad. Para asegurarse el control de los terrenos, el cantón de Ginebra estableció un derecho de edificación, equivalente a un arrendamiento enfitéutico en Francia, que se confió a la gestión de lo que se convertiría en la Fondation pour les terrains industriels de Genève (FTI), sociedad inmobiliaria creada a tal efecto. La FTI, fundación inmobiliaria de derecho público, se financia exclusivamente con los ingresos procedentes de los arrendamientos a largo plazo y los alquileres de su cartera inmobiliaria. Hasta la fecha, la FTI se ha encargado de la gestión y el desarrollo de casi la totalidad de las 800 hectáreas reservadas a actividades industriales y artesanales, y está desarrollando las 212 hectáreas que posee en propiedad. Estos polígonos acogen a varios grandes grupos industriales, así como a artesanos y pequeñas empresas que se han visto expulsados de las zonas urbanas, y la cuestión de cómo optimizar el uso del suelo se plantea en un momento en que la demanda de espacio crece en una región muy limitada. Como respuesta, la FTI está aplicando la densificación vertical y la oferta de servicios (tiendas, restaurantes, actividades de ocio) aprovechando las diferentes limitaciones en comparación con las actividades productivas, como la instalación de un restaurante en la azotea de un hotel de negocios para reservar la planta baja a actividades pesadas. Esto también puede lograrse introduciendo actividades de oficina, bien dentro de los hoteles de negocios existentes, en la planta superior, bien en yuxtaposición a las actividades productivas, gracias a la creación de un nuevo régimen de zona de actividad mixta (sectores secundario y terciario). Otro enfoque más original consiste en compartir espacios entre varias empresas productivas, ya sea para servicios o locales directamente relacionados con sus actividades. Tres ejemplos en curso ilustran los diferentes métodos utilizados para lograrlo.

Compartir equipos y determinados espacios entre dos empresas

Cuando dos empresas del cantón necesitaron trasladarse, la FTI les ofreció un local disponible de 8.000 metros cuadrados: una superficie la mitad de grande que la que ocupaban anteriormente. Para lograr esta hazaña y conseguir que aceptaran el traslado, la FTI llevó a cabo un largo proceso de consulta y construcción con estas dos empresas, que además tenían vínculos comerciales y sinergias en un proyecto inmobiliario. El resultado de este largo proceso (tres años) fue la firma de un acuerdo y una licencia de obras para un edificio común separado en dos partes, pero con una zona logística común equipada con una grúa de carga útil para ambas empresas. Esta puesta en común ha permitido limitar sus respectivas huellas espaciales y ahorrar en inversiones en equipos y gastos de funcionamiento.

Una cooperativa industrial para un proyecto inmobiliario común

La FTI también ha tenido que hacer frente a solicitudes de empresas que deseaban instalarse en una de las zonas que gestiona. Estas empresas deseaban permanecer cerca unas de otras, ya que trabajaban juntas en varios proyectos. Sin embargo, no disponían de medios para financiar sus propios locales por separado, lo que habría exigido una aportación de capital demasiado elevada, y los bancos se mostraban reacios a aceptar este tipo de proyectos. La posibilidad de crear una cooperativa industrial eliminó este obstáculo gracias a una garantía del 30% del importe de la inversión por parte de la FTI, lo que permitió obtener financiación bancaria. Además, la FTI aportó su experiencia inmobiliaria y jurídica para ayudar a poner en marcha el proyecto, que se espera que llegue a albergar a una veintena de PYME.

Necesidad de mancomunar las vías de acceso

A raíz de un cambio en la normativa de una zona que no era de su propiedad, la FTI exigió a los propietarios privados que se pusieran de acuerdo para crear una única vía de acceso que sustituyera a las distintas vías existentes. Esta mutualización, cuyo protocolo acaba de firmarse, permitirá liberar terrenos para un proyecto común de aparcamiento de silos.

Factores de éxito/necesidad de vigilancia

Control del terreno a largo plazo, lo que garantiza que el emplazamiento seguirá siendo productivo y que se mantendrán los alquileres. Las empresas confían en la FTI, que lleva sesenta años trabajando con ellas y conoce sus necesidades, incluidas sus operaciones. La experiencia interna de la FTI en ámbitos clave como la arquitectura, el sector inmobiliario y las disposiciones financieras y jurídicas, en particular sus abogados, lo que genera confianza y credibilidad entre las empresas industriales. El proyecto de puesta en común debe tener en cuenta desde el principio los distintos aspectos prácticos: modalidades de uso y mantenimiento de los bienes y equipos, obligaciones y derechos de los socios en caso de desaparición de uno de los promotores, modalidades de cesión de los bienes, etc.

Références

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