¿Por qué las viviendas sociales en Alemania son más caras que las privadas?

Lucie LECHEVALIER HURARD, 2008

Association Internationale de Techniciens, Experts et Chercheurs (AITEC)

En contra de lo que podría parecer obvio, la vivienda social en Alemania no se caracteriza por ser asequible para los más pobres. Por el contrario, debido a que la mayor parte son viviendas nuevas, pero también a la evolución del sistema de financiación pública, la vivienda social se ha convertido en un sector caro.

El artículo The private sector of public utility housing in Germany nos ha permitido comprender que la « vivienda social » en Alemania se compone de hecho de tres ramas independientes, animadas por actores de distinta naturaleza

• cooperativas y fundaciones,

• empresas de viviendas colectivas

• y viviendas privadas de uso social temporal.

Es la tercera rama de la vivienda social la que se tratará aquí. Es la tercera rama de la vivienda social la que nos interesa porque es la que da a la vivienda social alemana una de sus características: la vivienda social es en su mayoría vivienda nueva.

Viviendas sociales nuevas, modernas y caras

Por definición, las viviendas sociales en Alemania son nuevas porque sólo son sociales en la medida en que el propietario ha obtenido subvenciones públicas para su construcción. Una vez devueltas las subvenciones¹, la vivienda en cuestión sale del ámbito social. Se sustituye en el « parque social » por nuevas viviendas.

La mayoría de las viviendas construidas a partir de los años sesenta están afectadas por este sistema de subvenciones y alquileres sociales temporales.

Esta particularidad de la vivienda social alemana hace que las viviendas sociales sean, por término medio y « por naturaleza », más modernas que el resto de las viviendas disponibles en el mercado.

Mientras que los edificios más antiguos todavía se calientan con carbón y las instalaciones sanitarias se comparten con los vecinos de arriba, todas las viviendas sociales nuevas tienen calefacción central y todas las comodidades. Con el paso de los años y el constante cambio de los estándares de confort moderno, se fueron equipando con balcones, aparcamientos subterráneos, etc.

La vivienda social es más moderna… y por tanto más cara.

Esta paradoja, que podría ser sólo un efecto inesperado y perverso del sistema, está de hecho completamente asumida. La vivienda social está destinada esencialmente a «  los sectores más amplios de la población³ ": por tanto, no se refiere específicamente a las personas más desfavorecidas.

De hecho, la provisión de viviendas para los hogares más pobres debería realizarse de forma indirecta a través de un « efecto cascada »: a medida que las clases medias abandonan sus hogares y se trasladan a viviendas sociales modernas, deberían liberar espacio en el parque más antiguo, mucho más asequible.

Por lo tanto, las viviendas sociales son intrínsecamente más caras que las viviendas antiguas no renovadas. Pero hay otro factor que ha hecho que el sector social se encarezca considerablemente : los cambios en la legislación sobre la fijación de los alquileres sociales.

La renta económica… y su explosión

Las viviendas « sociales », que han recibido ayudas públicas para su construcción, están sujetas a la legislación sobre alquileres económicos (Kostenmiete). La renta económica se fija sobre la base de un cálculo de rentabilidad. El alquiler pagado por los inquilinos no puede superar el importe de los intereses del préstamo de capital para la construcción.

Como el Estado concede ayudas a la construcción en forma de préstamos a interés cero o muy bajo, lo único que queda por pagar al inquilino es el coste del capital externo, prestado por los bancos para completar la operación inmobiliaria. Por lo tanto, los alquileres son muy bajos.

Evolución de las modalidades de renta económica

Sin embargo, desde principios de los años setenta, el Estado decidió no conceder directamente los préstamos⁴, con el objetivo de acercar lo más posible el sector de la vivienda social a los agentes tradicionales del mercado. Por tanto, remite a los propietarios a los préstamos tradicionales, concedidos por los bancos, a tipos mucho más elevados.

Para mantener unos alquileres asequibles para los inquilinos con bajos ingresos, el Estado celebra contratos con los propietarios : financia al propietario durante 15 años⁵ la diferencia entre el alquiler económico (el coste efectivo de los préstamos realizados para la construcción) y el alquiler político, aceptable para los hogares con bajos ingresos, según una decisión adoptada por las autoridades públicas.

Por ejemplo, si el gobierno local fija el nivel de un alquiler «  razonable  » en Berlín en 5 euros por metro cuadrado, tendrá que pagar al arrendador⁶ la diferencia con el coste efectivo del capital, que asciende a 20 euros por metro cuadrado.

La contribución del Estado se reduce gradualmente a lo largo de los años, dejando que el inquilino pague una parte mayor del alquiler. Al final del contrato de 15 años con el Estado, las autoridades públicas consideran que el alquiler pagado por el inquilino debe haberse acercado lo suficiente a los precios de mercado para ser incluido en el sistema de regulación de los alquileres clásicos (el alquiler comparativo).

La explosión de los costes

Este sistema tiene consecuencias nefastas, ya que fomenta un aumento significativo de los precios globales del sector : las autoridades públicas que se hacen cargo de los costes, todos los actores del sector ⁷ tienen interés en que suban los precios de la construcción, los costes de los créditos, etc.

Esto lleva a una explosión del gasto público en política de vivienda.

En un principio, los contratos de 15 años podían renovarse por votación de los parlamentarios, perpetuando así el compromiso del Estado durante períodos muy largos. Estas renovaciones se votaron sin ninguna dificultad hasta 2003.

A partir de esa fecha, los parlamentarios decidieron no aceptar más prórrogas de contratos : al final del compromiso de 15 años, el Estado se retira completamente de la financiación de los alquileres.

Inquilinos protegidos por… el mercado

Los alquileres se disparan entonces « teóricamente »: los propietarios pueden, en principio, exigir a sus inquilinos que paguen la totalidad del coste del préstamo, que hasta entonces había sido cubierto en parte por el Estado.

Pero estos costes eran tan elevados que los inquilinos nunca habrían podido pagar esas sumas y habrían abandonado las viviendas que ocupaban.

Por lo tanto, sólo porque el mercado de alquiler alemán no es tan estrecho como en otros países, los inquilinos sociales no han visto sus alquileres dispararse.

La situación es, pues, paradójica: los inquilinos están más protegidos por el propio mercado que por la intervención del Estado en forma de apoyo al sector social…

Pero a medida que la presión inmobiliaria comienza a aumentar, no está claro qué puede deparar el futuro a los inquilinos sociales…

Este particular sistema de vivienda social, con sus modalidades que han ido evolucionando a lo largo de las décadas, ha provocado así algunas consecuencias extrañas : el sector de la vivienda subvencionada públicamente (por tanto, la vivienda social) se ha encarecido a menudo más que la vivienda en el sector privado !

Los edificios antiguos, especialmente los no renovados, siguen siendo con mucha frecuencia más asequibles para los hogares con bajos ingresos que las nuevas viviendas subvencionadas por el Estado.