Zemu en Bruselas: zonificación mixta para garantizar el mantenimiento de las actividades productivas

Cuaderno práctico nº 16: (Re)desarrollar las actividades productivas en las regiones metropolitanas

Thierry Petit, noviembre 2024

Institut Paris Région (IAU)

Para descargar: cp16_ok_bat_web.pdf (7,3 MiB)

El Plan Regional Demográfico de Ordenación del Territorio (Pras) de 2001 de la Región de Bruselas-Capital fue revisado en 2012, con el objetivo principal de responder al reto demográfico, con una necesidad acuciante de vivienda e infraestructuras escolares. La revisión de este plan se centra principalmente en la posibilidad de aumentar la producción de viviendas en una zona que ya está muy limitada, con insuficiente suelo no urbanizado o en barbecho para satisfacer las necesidades identificadas. Así pues, el Pras revisado propone movilizar espacios en zonas de uso económico o mixto, preservando el uso dominante. Una de las tres vías exploradas para alcanzar este objetivo es la zona urbana empresarial (Zemu). Se trata de prever una mezcla funcional dentro de las zonas industriales urbanas (ZIU), actualmente monofuncionales y destinadas a actividades de producción y logística. El Pras precisa, no obstante, que estas Zemu deben referirse a emplazamientos accesibles mediante transporte público, dentro o en las inmediaciones de viviendas existentes, y que la cohabitación entre las funciones residenciales y las funciones económicas existentes no debe poner en peligro la función económica principal del emplazamiento ni ser incompatible con la función residencial. Para estas zonas Zemu, toda nueva promoción de viviendas de más de 10.000 metros cuadrados deberá crear 2.000 metros cuadrados de locales comerciales por edificio en la planta baja o adyacente, para una demanda insatisfecha de entre 250 metros cuadrados y 1.000 metros cuadrados.

El ejemplo del parque NorthCity de Haren

Un antiguo almacén de Prémaman de 2,5 hectáreas, situado en el borde de una zona residencial a lo largo de Middelweg en Haren, al norte de Bruselas, fue zonificado como Zemu. El terreno fue adquirido en 2017 por una empresa privada, Futurn, especializada en la reurbanización de propiedades comerciales. Tras su demolición parcial, renovación y reconstrucción, se utilizará para construir un desarrollo residencial de uso mixto de 123 unidades y 9.800 metros cuadrados, que se venderá a un actor especializado, y un desarrollo comercial de 15.000 metros cuadrados para pymes en dos lotes. La primera parcela, de 7.575 metros cuadrados, se ha comercializado para su venta a PYME, mientras que la segunda, del mismo tamaño, se alquila a PYME bajo la gestión de Citydev.brussels. El parque gestionado por Citydev.brussels se inauguró en marzo de 2022; consta de 17 módulos de 266 metros cuadrados de media, con un total de 4.531 metros cuadrados de talleres, 447 metros cuadrados de sala de exposición, 1.033 metros cuadrados de oficinas y 1.551 metros cuadrados de aparcamiento cubierto (55 plazas), además de 23 plazas al aire libre.

Las actividades incluyen una cocina central para una cadena de restaurantes italianos, un servicio de catering, una empresa de reacondicionamiento de componentes electrónicos, un distribuidor B2B de productos alimentarios (palomitas, confitería, etc.), postproducción de vídeo y gestión de equipos audiovisuales, un taller de producción de zumos de frutas exóticas, un distribuidor de frigoríficos inteligentes, etc.

Factores de éxito/cuestiones a tener en cuenta

El plan Zemu contribuye a frenar un fuerte proceso de expulsión de las actividades productivas. Para identificar los emplazamientos candidatos, la agencia bruselense de desarrollo regional Citydev.brussels (véase la ficha nº 24, p. 116-117) utiliza su base de datos Inventimmo para ejercer su derecho de tanteo sobre los espacios y locales vacantes y, a continuación, convocar licitaciones para promociones inmobiliarias de uso mixto. Los puntos de vigilancia se refieren a la definición de «actividades económicas» en el Zemu, que deja una gran libertad en cuanto a las actividades acogidas. La elección de los operadores para el desarrollo de planes de uso mixto es crucial, ya que este tipo de producto mixto es complejo y a menudo lo llevan a cabo especialistas en vivienda, lo que da lugar a locales poco adecuados para actividades productivas. Otras críticas a las zonas de uso mixto son la contradicción entre el mantenimiento de actividades productivas y la atracción de nuevos residentes, lo que conlleva una mayor frecuentación, más demanda de servicios y, por tanto, un mayor nivel de conflicto potencial de uso. Estas actividades productivas no se parecen en nada a la industria…

Referencias

Para ir más allá