Les Zemu à Bruxelles, un zonage mixte pour garantir le maintien des activités productives

Carnet pratique n°16 : (Re) développer les activités productives dans les régions métropolitaines

Thierry Petit, novembre 2024

Institut Paris Région (IAU)

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Le Plan régional d’affectation des sols (Pras) démographique de la Région de Bruxelles-Capitale de 2001 a fait l’objet d’une révision en 2012 avec pour principal objectif de répondre au défi démographique avec un impérieux besoin de logements et d’infrastructures scolaires. La révision de ce plan porte essentiellement sur la possibilité d’augmenter la production de logements dans un territoire déjà très contraint, où les espaces encore non bâtis ou en friche sont insuffisants pour répondre aux besoins identifiés. Le Pras révisé propose donc de mobiliser des espaces dans des zones à vocation économique ou mixtes, tout en préservant la vocation dominante. Parmi les trois voies explorées pour parvenir à cet objectif figure la zone d’entreprises en milieu urbain (Zemu). Il s’agit d’envisager une mixité fonctionnelle au sein de zones d’industries urbaines (ZIU) actuellement monofonctionnelles et destinées aux activités productives et logistiques. Le Pras précise cependant que ces Zemu devront concerner des sites accessibles en transports publics, dans ou à proximité immédiate de l’habitat existant, et qu’une cohabitation entre fonctions résidentielles et fonctions économiques existantes ne doit pas mettre en péril la fonction économique principale du site ni être incompatible avec la fonction résidentielle. Il est question pour ces Zemu d’imposer, pour tout nouveau programme de logements de plus de 10 000 mètres carrés, la création de 2 000 mètres carrés de locaux d’activités par immeuble en rez-de-chaussée ou en juxtaposition, pour des demandes de 250 mètres carrés à mille mètres carrés insatisfaites.

L’exemple du parc NorthCity à Haren

Un ancien entrepôt de la société Prémaman de 2,5 hectares, localisé en limite de zone pavillonnaire le long du Middelweg à Haren au nord de Bruxelles, a fait l’objet d’un zonage Zemu. Le terrain a été acquis en 2017 par une société privée Futurn, spécialisée dans le redéveloppement d’immobilier commercial, pour y réaliser, après démolition partielle, rénovation et reconstruction, un programme mixte résidentiel à vocation sociale de 123 unités sur 9 800 mètres carrés, revendu à un acteur spécialisé, et un programme d’activités destiné aux PME sur 15 000 mètres carrés en deux lots. Un premier lot de 7 575 mètres carrés a été commercialisé à la vente auprès de PME tandis que le second, de la même superficie, est en location auprès de PME sous la gestion de Citydev.brussels. Le parc géré par Citydev.brussels a été inauguré en mars 2022 ; il compte 17 modules de 266 mètres carrés en moyenne avec au total 4 531 mètres carrés d’ateliers, 447 mètres carrés de showroom, 1 033 mètres carrés de bureaux et 1 551 mètres carrés de parkings couverts (55 places), plus 23 places en extérieur.

Les activités présentes incluent une cuisine centrale pour une chaîne de restaurants italiens, un traiteur, une société de reconditionnement de composants électroniques, un distributeur B2B de produits alimentaires (pop-corn, confiserie…), de la postproduction vidéo et de la gestion de matériel audiovisuel, un atelier de production de jus de fruits exotiques, un distributeur de frigos intelligents, etc.

Facteurs de réussites/points de vigilance

Le dispositif des Zemu permet de ralentir un puissant processus d’éviction des activités productives. Pour repérer les sites candidats, l’agence de développement de la région bruxelloise Citydev.brussels (lire fiche n° 24, p. 116-117) s’appuie sur sa base de données Inventimmo pour exercer son droit de préemption sur des espaces et locaux vacants puis pour lancer des appels d’offres pour y faire réaliser des opérations immobilières mixtes. Les points de vigilance portent sur la définition des « activités économiques » des Zemu, qui laisse une grande liberté quant aux activités accueillies. Le choix des opérateurs pour la réalisation des programmes mixtes est primordial, car ce type de produit mixte est complexe et souvent exécuté par des spécialistes du logement, avec pour résultat des locaux mal adaptés aux activités productives. Parmi les autres critiques apportées aux zones de mixité, vient celle de la contradiction entre le maintien des activités productives et l’apport de populations, qui induit plus de fréquentation, plus de demandes de services et donc un niveau de conflit d’usage possible plus important. Ces activités productives ne s’apparentent en aucun cas à de l’industrie…

Références

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