El método de Burdeos Métropole para identificar el potencial de densificación en los emplazamientos existentes
Cuaderno práctico 16: (Re)desarrollar las actividades productivas en las áreas metropolitanas
Thierry Petit, noviembre 2024
Burdeos es una ciudad dinámica y atractiva. Muchas empresas desean implantarse en ella, pero se enfrentan a la escasez de suelo por diversos motivos. La agencia de urbanismo de Burdeos Métropole, A’urba, ha creado un atlas y una aplicación cartográfica para proporcionar una estimación precisa del potencial de suelo en el área metropolitana. El objetivo de este enfoque es poner de relieve las competencias, los proyectos, las acciones y las herramientas iniciadas tanto por el sector público como por el privado, cuya aplicación pretende conciliar la conservación del suelo y el desarrollo económico.
Para descargar: cp16_ok_bat_web.pdf (7,3 MiB)
Un enfoque cartográfico
Para identificar los polígonos empresariales infrautilizados, el Área Metropolitana de Burdeos se basó en un estudio y análisis del suelo realizado por a’urba, la agencia de planificación urbana de la ciudad. La agencia cartografió 19 parques empresariales en sectores estratégicos, principalmente en el norte y el este de la ciudad. Este proyecto a largo plazo, llevado a cabo desde 2013, dio lugar primero a un atlas y, más recientemente, a una aplicación en línea que permite visualizar las zonas en cuestión desde distintos ángulos. Las observaciones aéreas se han completado con estudios sobre el terreno y datos procedentes de la administración fiscal (base de datos MAJIC), lo que ha permitido identificar a los propietarios, indicar los patrones de uso del suelo y proporcionar información sobre las declaraciones de superficie, el número de plantas de los edificios, el año de construcción, etc. El enfoque cartográfico ha permitido definir un coeficiente sintético de densidad de ocupación a nivel de zona (coeficiente de superficie edificada) además de la información sobre las superficies edificadas, así como una calificación de la calidad de los edificios según tres categorías (ruinosos, antiguos, recientes).
A continuación, se compara el ratio de superficie útil con la media de emplazamientos similares para determinar si la zona está teóricamente infraocupada. A partir de la lista de zonas infraocupadas, a’urba encargó a una empresa consultora que se pusiera en contacto con las empresas del lugar para conocer mejor cómo se organizan sus actividades y cuáles son sus necesidades, y también para sugerir formas de poner en común las instalaciones. En el marco de la convocatoria de manifestaciones de interés «Aire», Bordeaux Métropole ha querido movilizar una parte de estos terrenos para realizar proyectos de densificación, en particular en el emplazamiento de Cheval Quancart.
Otros ejemplos en Francia y en el extranjero
Audiar, la agencia de urbanismo de Rennes, ha realizado un estudio similar (20 emplazamientos) que representan una cuarta parte de los parques empresariales de la ciudad, introduciendo criterios basados en la densidad de empleo.
AURG, la agencia de urbanismo de la región de Grenoble, ha realizado un estudio en profundidad del parque empresarial de Saint-Égrève para evaluar la densidad máxima de edificación en función de criterios físicos y de diversas limitaciones reglamentarias. Sobre 25 hectáreas de terreno, el estudio ha identificado 50.000 metros cuadrados urbanizables, es decir, el 20% de la superficie. Por su parte, el municipio de Bexley, en el Gran Londres, realizó en mayo de 2021 un estudio sobre la intensificación de sus zonas industriales, definida aquí como el aumento del espacio de actividad por emplazamiento y la intensificación de su ocupación. El objetivo del estudio es ofrecer orientaciones sobre la intensificación de los polígonos industriales, que se incorporarán al Documento de Planificación Complementaria del Gran Londres para ayudar a los promotores a maximizar el uso del suelo industrial.
Puntos a tener en cuenta
Sigue siendo necesario un inventario más amplio. Las fuentes estadísticas disponibles no son suficientes y el conocimiento local es esencial. Hay que determinar quién es el responsable de actualizar la información.