Identifier parmi les sites en activité les potentiels de densification, la méthode de Bordeaux Métropole
Carnet pratique n°16 : (Re) développer les activités productives dans les régions métropolitaines
Thierry Petit, novembre 2024
Bordeaux Métropole est forte d’un dynamise et d’une attractivité importante. De nombreuses entreprises cherchent à se développer sur son territoire, mais doivent faire face à une pénurie de foncier dont les causes peuvent être multiples. L’agence d’urbanisme de Bordeaux Métropole, A’urba, a créé un atlas et une application cartographique dans le but de permettre une estimation précise du potentiel foncier de l’aire métropolitaine. Cette démarche a pour objectif de mettre en avant des expertises, des projets, des actions et des outils à l’initiative du secteur public comme privé et dont la mise en place a pour but de concilier la sobriété foncière et le développement économique.
À télécharger : cp16_ok_bat_web.pdf (7,3 Mio)
Une approche cartographique
Pour identifier les sites d’activités sous-utilisés, la Métropole de Bordeaux s’est appuyée sur le recensement et l’analyse de terrains, réalisés par a’urba, l’agence d’urbanisme de la métropole. Celle-ci a cartographié 19 zones d’activités de secteurs stratégiques, principalement au nord et à l’est de l’agglomération. Ce travail de longue haleine, mené depuis 2013, a d’abord donné lieu à un atlas puis récemment à une application en ligne permettant de visualiser les zones en question sous différents angles. Les observations aériennes ont été complétées par des relevés sur le terrain ainsi que par des données issues des services fiscaux (base MAJIC), permettant l’identification des propriétaires, indiquant les modes d’occupation du sol et fournissant des informations sur les déclarations des surfaces de plancher, le nombre des niveaux de construction, l’année de l’édification, etc. L’approche cartographique a permis de définir un ratio synthétique de densité d’occupation à l’échelle des zones (coefficient d’emprise au sol) en plus des éléments sur les surfaces de plancher ainsi qu’une qualification de la qualité du bâti selon trois catégories (vétuste, ancien, récent).
Le coefficient d’emprise au sol est ensuite comparé à la moyenne des sites similaires afin de déterminer si la zone est théoriquement sous-occupée. Sur la base d’une liste de zones sous-occupées, a’urba a mandaté un bureau d’études afin qu’il prenne contact avec les entreprises sur place pour mieux comprendre l’organisation de leur activité et leurs besoins, mais aussi proposer de mutualiser les équipements. Dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt « Aire », Bordeaux Métropole a souhaité mobiliser une partie de ces terrains pour y mener des actions de densification, en particulier sur le site de Cheval Quancart.
D’autres exemples en France et à l’international
Audiar, l’agence d’urbanisme de Rennes, a mené une action similaire de recensement (20 sites) représentant un quart des espaces d’activités économiques de la métropole en y introduisant des critères de densité d’emploi.
L’AURG, l’agence d’urbanisme de la région grenobloise a réalisé un travail approfondi sur la zone d’activités économiques de Saint-Égrève afin d’évaluer la constructibilité maximale en fonction de critères physiques et diverses contraintes réglementaires. Sur 25 hectares de foncier, l’étude a identifié 50 000 mètres carrés mobilisables, soit 20 % de la surface. De son côté, le borough de Bexley dans le Grand Londres a mené en mai 2021 une étude sur l’intensification de ses espaces industriels, définie ici comme l’augmentation des espaces d’activités par site et l’intensification de leur occupation. L’étude a pour objectif de fournir des guides sur l’intensification des sites industriels, qui seront intégrés au Supplementary Planning Document du Grand Londres en vue d’aider les développeurs à maximiser l’usage du foncier à vocation industrielle.
Points de vigilance
Un lourd travail de recensement est toujours nécessaire. Les sources statistiques disponibles ne sont pas suffisantes et une connaissance du terrain est essentielle. Déterminer qui prend en charge la mise à jour des informations.