Densificación habitacional

Experiencias en Lima Perú desde la ONG desco

Jaime Antonio MIYASHIRO TSUKAZAN, octobre 2015

La ciudad de Lima ha crecido de manera explosiva, desde la década de los cincuentas producto de la migración del campo a la ciudad en busca de mejoras económicas, luego entre las décadas de los ochentas y noventas producto de la violencia interna vivida en el país y en las últimas dos décadas el crecimiento de la ciudad es producto del crecimiento vegetativo de la misma. Esto quiere decir que es la propia gente de la ciudad quien se reproduce y ha generado una ciudad que según fuentes oficiales llega a contar con más de 8’445,211 habitantes según el último censo del año 2007 cifra 13 veces más alta de la que se tenía según el censo de 1940 en la que se decía habían 645,172 habitantes en Lima. Producto de este procesos explosivo, el estado Peruano no tuvo la capacidad de hacer frente y planificar el desarrollo urbano de todos y dejó que la gente de los sectores más pobres y desfavorecidos conforme llegaba, se fuera estableciendo en la periferia de la ciudad “consolidada”¹ , en las zonas más inhóspitas y con menos posibilidades de desarrollo, como son Puente Piedra hacia el norte, Huaycan hacia el centro o Villa Maria hacia el sur, solo por mencionar algunas zonas. Pese a ello, y fruto de su esfuerzo y dedicación, el nuevo limeño, fue forjando paso a paso su morada, imaginando un día ver esta parte de la ciudad, con los mismos beneficios y posibilidades de la ciudad reconocida oficialmente.

Densificación sin Asistencia Técnica

Sin apoyo de arquitectos ni de ingenieros, la gente fue construyendo ladrillo a ladrillo su vivienda, lo hizo con mucho esfuerzo y con la esperanza de tenerla algún día terminada. Pero la calidad de lo producido no es cosa de juego, no solo con ilusiones y esperanza se edifica una vivienda, hay un porcentaje de asesoramiento técnico que se debe tener en cuenta para que la edificación tenga estándares de calidad aceptables.

La búsqueda de viviendas que puedan crecer por etapas, con espacios adecuados para satisfacer las necesidades de sus habitantes, que sean saludables, estructuralmente seguras y que sean formalmente legales; son los elementos esenciales que se buscan en todo proceso de densificación², y que es una labor que se debe ejecutar por ingenieros y arquitectos.

Los procesos de autoconstrucción³, son procesos dignos de ser mencionados, considerando que obedecen al esfuerzo real y serio de aquellas personas, que con lo poco que poseen, intentan hacer de sus viviendas lugares mejores donde habitar; con la condicionante adicional de no haber contado con el apoyo ni de las autoridades, ni de las instituciones interesadas en la mejora de la ciudad.

Producto de la difícil situación económica, la gente en la mayoría de los casos opta por anteponer el bien material tangible de una construcción, al desarrollo de un diseño previo hecho por un equipo técnico. De esta manera decide no pagar lo que no se “vea” que sirva, y como la labor que hacen ingenieros o arquitectos no es “visible” al momento de la elaboración de los planos de la vivienda a construir, mucha gente se pregunta ¿por qué pagarlo?, ¿Por qué pagar algo que no me genera algún beneficio tangible?

Esta situación demuestra el poco conocimiento que se posee sobre la labor de arquitectos e ingenieros, quienes buscan con el diseño, solucionar los problemas surgidos sobretodo en los aspectos de calidad espacial y técnico constructivo, siempre buscando optimizar al máximo los costos que generará la obra, para que no se construyan cosas sin ningún criterio, y que muchas veces, lamentable luego se tienen que demoler, por que están mal construidas o se colocan en lugares donde no debían.

La importancia de densificar con Asistencia Técnica

En el estudio realizado por la revista medio de construcción, en abril del año 2002, sobre el mercado potencial de la densificación en Lima metropolitana, figuran datos interesantes que merecen ser mencionados⁴ :

• El primer dato de interés esta referido a que “Solamente el 29 % de hogares encuestados contaba con los planos de la vivienda antes de construirla, estos planos fueron elaborados en un 52% por ingenieros, un 22% por arquitectos y el 11% por dibujantes”.

• De las personas que realizaron la construcción sin planos “casi 8 de cada 10 están completamente de acuerdo con que hubiera sido mejor tener los planos antes de construir, pero sostuvieron que era caro”.

• Solo el 16% de los encuestados manifestó que el proceso de construcción fue dirigido por Ingenieros o Arquitectos, siendo las principales razones de no recurrir a este servicio “que tenían que pagar por el servicio” o porque “no lo consideraban necesario”.

Estos datos no hacen mas que corroborar lo mencionado anteriormente, pero realmente: ¿Es culpa de la gente que construye?, ¿no es mal culpable el profesional arquitecto o ingeniero, que al saber que la gente no contrata sus servicios por razones económicas, prefiere hacerse de la vista gorda y dedicarse a un negocio más lucrativo?; ¿Dónde queda el compromiso de los colegios de arquitectos e ingenieros, en la búsqueda de agremiar en sus filas a profesionales con real vocación de servicio en pro de una ciudad que los necesita?

Es lamentablemente, pero son los propios profesionales y sus gremios, quienes “nunca han visto” o “no ha querido ver”, que el problema de la autoconstrucción realizada sin apoyo técnico, es de su entera responsabilidad. Su prioridad es el diseño de casas de playa, grandes edificios y condominios, dejando por los suelos cualquier vocación de servicio y de ayuda a las personas que más los necesitan. Resulta irónico que en la “IV bienal latinoamericana de arquitectura”⁵, celebrada en nuestro país y que tuvo como tema central “la vivienda social”, haya contado dentro de sus cuatro propuestas para el concurso internacional, con tres diseños de casas de playa. ¿No estamos ante un problema grave?, Cuando los principales llamados a proponer soluciones a los problemas básicos de la ciudad, como son las viviendas de los mas necesitados, no son un tema de interés para ellos.

Hay una imagen en el común de la gente, que piensa que los ingenieros y arquitectos solo construyen y diseñan para quien tiene dinero. Y son los mismos profesionales quienes se han encargado de reforzar esta idea con su desidia y desdén, en lo que respecta al problema de la vivienda en los sectores más pobres de nuestro país, es por este motivo que la gente ve en los maestros de obra, a las personas que le solucionaran todos los problemas constructivos de su vivienda. Esto resulta ser un error muy común y lamentable, ya que a pesar de que el maestro de obra es una persona con mucha experiencia y trayectoria en el campo de la construcción, no poseen los conocimientos de resistencia y calculo estructural de la construcción (visto por ingenieros), ni de condiciones de habitabilidad de la vivienda (visto por arquitectos) que toda edificación necesita.

La experiencia de desco en procesos de densificación

El centro de estudios y promoción del desarrollo – desco, desde finales de los ochenta apostó por una propuesta de densificación habitacional iniciando con estudios y que en la década de los noventa se constituyeron en proyectos de vivienda para sectores populares que tuvo una vigencia de casi dos décadas, hasta el 2005, año en el que se cierran los procesos de financiamiento a esta alternativa de desarrollo y que ya tiene más de nueve años inactiva.

A pesar de ello podemos mencionar que todo lo trabajado, no puede ni debe perderse y debe servir como base para la generación de un crecimiento compacto y ordenado de la ciudad en su conjunto. Este tema es hoy en día urgente y apremiante, si tomamos en consideración, las dimensiones y características que posee el territorio que cobija a una ciudad de las características de Lima, ciudad que alberga casi la tercera parte de la población de todo el Perú, ser la segunda ciudad más densamente poblada de América Latina y la onceava ciudad más densamente poblada del Mundo⁶, hecho que contrasta con el hecho de que el estilo predominante de las viviendas es el de las viviendas chalet, esto quiere decir una vivienda un lote, motivo por el que Lima resulta siendo una ciudad extensa que ha urbanizado casi todo terreno disponible, inclusive aquellos con suelos no aptos para la edificación de viviendas por sus altos niveles de vulnerabilidad (suelos inestables o en lugares con altas pendientes) y en los que viven las personas de menos recursos.

La propuesta de densificación de desco busca plantear una alternativa de desarrollo para frenar el crecimiento extensivo de Lima, tomando en consideración que ya no existen terrenos donde la ciudad pueda seguir creciendo de manera horizontal, por ello es necesario tener una política y lineamientos claros de cómo hacer un crecimiento vertical que vaya acompañado de un proceso de planificación adecuado. Esto en contraposición de las propuestas que actualmente se manejan y que refieren a la construcción de edificios de alta densidad, para sectores medios y altos, sin mayor criterio y que si bien generan mayor cantidad de viviendas en determinadas zonas de la ciudad, esto no es acompañado con las acciones de mejora y aumento de los equipamientos urbanos necesarios para este aumento poblacional; con el agravante de ser una propuesta que no visibiliza que la mayor necesidad se da en los sectores pobres de la ciudad que llegan a constituir casi tres cuartas partes de la misma.

Es en ese contexto que la propuesta de densificación habitacional de desco constituye una alternativa real y tangible al problema de la vivienda en sectores de escasos recursos ya que alineada a los programas del estado puede llegar a ofrecer una vivienda digna a una familia con necesidades. La idea es producir en una vivienda ya existente una segunda unidad de vivienda independiente que puede estar por ejemplo en el segundo nivel que tenga acceso independiente y en la cual pueda vivir un hijo que ya ha formado su propio núcleo familiar, motivo por el cual el precio del valor del terreno no sufriría el efecto de la especulación inmobiliaria, destinando la mayor cantidad de la inversión en la edificación de la nueva vivienda y no en la compra del terreno. De este modo se estaría mejorando la densidad en una ciudad como Lima en la que ya no existe terreno disponible para hacer proyectos inmobiliarios de bajo coste, ya que por el tema de la escases de terrenos, ha hecho que los procesos de especulación con su valor hagan que el valor promedio de terreno pueda llegar a costar hasta 1940 dólares por metro cuadrado en distritos de clase media y alta⁷, mientras que en distritos periféricos de la ciudad donde se encuentran los sectores más pobres de la ciudad el precio oscila entre 200 y 350 dólares⁸. Haciendo un ejercicio sobre una simulación de la edificación de una vivienda densificada en el segundo piso de una edificación existente podemos afirmar que es posible construir una unidad de vivienda de 50 metros cuadrados que pueda tener un valor de 16000 dólares aproximadamente (ver esquema 1), por lo que resulta siendo la única alternativa que pueda estar incluida dentro del programa estatal de vivienda para sectores de escasos recursos del Perú denominado Techo Propio.

Conclusiones

Este es un tema bastante complejo y delicado que debería ser visto con más interés, sobre todo por parte de las autoridades, tanto del ministerio de vivienda, como de los municipios y también los de los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros, ya que no existe un horizonte claro de solución a la falta de vivienda en los sectores más necesitados del país. El ministerio de vivienda tiene que enfocar de una manera más adecuada sus programas como el Techo Propio, articulándolo al accionar de los municipios quienes deben proyectar las alternativas de solución a los problemas que generará en el futuro una vivienda mal planificada (claro ejemplo es lo sucedido en el distrito del Agustino⁹), y ni que decir de los colegios profesionales quienes prefieren no ver lo evidente, de la realidad que muestra una ciudad en la que mas del 75% de construcciones han sido realizadas sin supervisión de ningún profesional, llámese arquitecto o ingeniero.

Son las autoridades las que deben dar la pauta a seguir en este aspecto, buscando formalizar los procesos actuales en los cuales no hay un marco legal, ni técnico claro que sirva de línea guía a seguir por todos los involucrados en el tema. Creando un eslabonamiento total en la producción de las viviendas, en la cual la gente comprenda la importancia de construir con calidad total, para tener una vivienda con calidad espacial – arquitectónica, estructural – constructiva y legal, como un paquete integral.

Para dar soluciones integrales a los diversos aspectos, quizá buscando en el pasado podamos encontrar soluciones, que actualizándolas a las necesidades actuales pueden dar buenos resultados, como por ejemplo en el aspecto técnico, la experiencia del SECIGRA (servicio civil del graduando) que funciono hasta fines de la década del 80, y que funcionaba como una practica pre-profesional de los egresados en las diversas carreras universitarias; similar a la residencia que hoy realizan los estudiantes de medicina, y que es una buena manera de preparar a los nuevos profesionales, inculcándoles ante todo, vocación de servicio y conciencia de la realidad nacional.

Estamos a tiempo de buscar soluciones, no esperemos a que la ciudad se vuelva el gran laboratorio de pruebas sismológicas de viviendas auto construidas sin asistencia técnica (desde 1974 no hay un sismo de gran magnitud en la ciudad de Lima¹⁰), para recién actuar. Tomemos conciencia de los peligros que acechan nuestra ciudad y preparémonos lo mejor que podamos haciendo un desarrollo urbano sostenible a través de alternativas de desarrollo como son los procesos de densificación.