De l’incitation municipale à l’habitant maître d’ouvrage à Magny-les-Hameaux (France, Yvelines)

Anastasia Touati, October 2015

Magny-les-Hameaux est une commune française de 9000 habitants située dans le département des Yvelines, à environ 25 km au sud-ouest de Paris (dans la couronne de banlieue extérieure) et n’est pas directement reliée à la capitale par une ligne de transports en commun lourde. Composée à 80% d’espaces agricoles et naturels et caractérisée par un parc bâti dominé par les tissus pavillonnaires, la commune présente une grande diversité de paysages qui justifie une double casquette institutionnelle. Elle est en effet à la fois l’une des sept communes de la Communauté d’ Agglomération de Saint Quentin en Yvelines (CASQY) (ancienne Ville Nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines) et fait également partie des 21 communes du Parc Naturel Régional (PNR) de la Haute Vallée de Chevreuse. Cette double appartenance fait de Magny-les-Hameaux, selon le site internet de la commune, une commune atypique : « Magny-les-Hameaux : un confort de type urbain dans un beau cadre champêtre¹ ». Elle implique aussi une tension entre des intérêts contradictoires : un impératif de développement urbain porté par la CASQY et une nécessité de préserver les espaces naturels et agricoles voulue par le PNR.

Au sein de son tissu économique, on dénombre 411 établissements et 3 988 emplois, soit 4% des emplois de l’agglomération. Les Très Petites Entreprises sont surreprésentées à Magny-les-Hameaux puisqu’elles sont responsables d’environ 19% des emplois contre moins de 8% pour l’agglomération². Ces caractéristiques sont telles que si Magny-les-Hameaux ne constitue pas un pôle économique majeur par rapport au reste de la CASQY, elle présente une dynamique économique importante par rapport à nombre de ses communes voisines du PNR. En effet, elle fait partie des cinq communes les mieux équipées du Parc (en termes d’équipements publics) mais aussi en termes de polarités commerciales « tertiaires », par la présence de grandes surfaces alimentaires et spécialisées, absentes dans les communes voisines. Enfin, elle fait partie des communes du PNR les mieux équipées en établissements éducatifs, de l’école maternelle au collège (IAU Ile de France 2008). En définitive, Magny-les-Hameaux est une commune qui, bien qu’ayant gardé un caractère champêtre voire rural dans une grande partie des hameaux qui la composent, offre un niveau de services et d’équipements supérieur à nombre de ses voisines du PNR, notamment en raison de son appartenance à la Ville Nouvelle. C’est une des raisons pour la quelle Magny-les-Hameaux se distingue également de ses communes voisines dans les stratégies de croissance modérée qu’elle déploie.

Une densification douce par division parcellaire pour répondre à la demande locale

En 2008, afin notamment de répondre aux besoins en logements de la population magnycoise, la municipalité a mis en place une politique de densification « douce³ » de ses quartiers pavillonnaires. Elle consiste en des ajustements réglementaires permettant une densification par divisions parcellaires et constructions successives de pavillons sur les parcelles détachées ou autrefois trop petites pour être constructibles. La densification douce à Magny-les-Hameaux s’effectue principalement à l’initiative de particuliers propriétaires d’une maison et/ou d’un terrain autour desquels viennent se greffer les acteurs de la communauté professionnelle de la construction et du marché de la maison individuelle.

C’est donc principalement un nouveau dispositif réglementaire instauré dans le PLU qui favorise la densification. L’un des outils qui a le plus d’impact sur la densification, et notamment sur les divisions parcellaires, c’est la suppression du minimum parcellaire, comme le prescrivait la loi SRU⁴ à l’époque, aujourd’hui renforcée par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme rénové). On note aussi la suppression du COS (Coefficient d’Occupation des Sols) dans la plupart des secteurs pavillonnaires, mais également des allègements règlementaires divers (retraits par rapport à la rue diminués, possibilité de construction en limite de parcelle). Ces règles ont eu un réel impact sur le processus effectif de densification du tissu pavillonnaire de la commune.

En effet, si le nombre de permis de construire déposés à la mairie de la commune depuis 2000 connaît une évolution irrégulière⁵, on observe néanmoins dès 2008 (année d’entrée en vigueur du PLU), une évolution à la hausse du nombre de permis de construire déposés à la mairie. La construction de maisons individuelles notamment, est en progression constante depuis 2007. Ainsi, entre 2007 et 2008, le nombre de permis de construire déposés pour des maisons individuelles a plus que doublé, passant de 9 dépôts de permis de construire en 2007, à 17 permis de construire en 2008, et 25 permis de construire en 2009. Selon la directrice du service urbanisme de la commune, il ne fait aucun doute que cette évolution est due à la mise en place en 2008 du nouveau PLU, qui a considérablement augmenté les possibilités de construire dans le tissu pavillonnaire.

La majorité des cas rencontrés concerne des micro-processus de densification à l’échelle d’une parcelle, par une construction en diffus, c’est à dire une construction qui ne nécessite pas de procédure mis à part le dépôt d’un permis de construire. Il s’agit ici d’une des quatre filières distinguées par Thierry Vilmin (Vilmin 2008), à savoir la filière de développement en diffus qu’il définit comme étant une filière dans laquelle « l’urbanisation se développe naturellement le long des voies préexistantes » et dans laquelle on retrouve surtout des acteurs privés de « dimension modeste ». Dans le cas de la commune étudiée, ce sont des acteurs privés tels que des particuliers qui sont à l’origine de ce développement en diffus. On trouve aussi à la marge⁶ d’autres types d’acteurs qui construisent des immeubles collectifs. Ponctuellement des petits promoteurs locaux peuvent profiter des dispositions offertes par le PLU.

Suite à la mise en place d’une politique de densification dans la commune, on observe donc bien un processus effectif de densification du tissu pavillonnaire, processus que l’on peut qualifier de « doux ». Il se caractérise en grande partie par un processus de divisions parcellaires et de constructions sur les parcelles divisées ou sur des parcelles qui étaient anciennement trop petites pour être constructibles. On qualifie ce processus de densification « douce » dans la mesure où il n’induit pas une transformation radicale du tissu urbain existant.

A Magny-les-Hameaux, la mise en place de cette politique relève d’une volonté d’atteindre différents types d’objectifs fixés par l’équipe municipale : un développement urbain et démographique modéré sans empiéter sur les espaces naturels et agricoles ; la densification du centre-bourg pour marquer la centralité du lieu, le valoriser et renforcer son attractivité ; la préservation du cadre de vie (Mairie de Magny-les-Hameaux 2008). Ces objectifs sont particulièrement intéressants à mentionner dans la mesure où ils témoignent d’une volonté de s’éloigner d’un schéma strictement résidentiel. Le Plan Local d’Urbanisme exprime également une réelle volonté de diversifier le tissu économique et de favoriser l’attractivité du centre bourg. Ainsi la politique de densification douce mise en place à Magny-les-Hameaux est-elle clairement articulée à une volonté de croissance modérée, qui se différencie des stratégies observées dans les communes « club » (voir dossier Eric Charmes ici ) misant sur le statu quo et le blocage de l’urbanisation (Charmes 2007).

Sources