Redeveloping the city on the city: controversies and forms of residential densification
Anastasia Touati, October 2015
Now everyone is saying it: we must increase the density of urban spaces. In the name of the fight against urban sprawl, of the need to address a chronic housing shortage, or to fight climate change, densification is now seen as an essential part of sustainable development for cities. Where urban planners once sought to limit densification, they now praise it. Urban development has always been driven by the processes of densification and urban spread, but policies specifically aimed at encouraging urban densification were relatively unheard of in the past century.
This observation leads us to ask two series of questions:
-
What factors caused density to become a factor in the sustainable city equation?
-
What are the goals–and possible consequences–of urban planning measures that encourage densification, and what shape will densification actually take?
These are the issues we intend to address in the dossier, by looking at the conditions that bring about densification policies, the goals and importance of these policies, and their various incarnations in territories, both in France and abroad.
This dossier was created by Anastasia Touati on the basis of the thesis ‘Political economy of the densification of primarily residential areas: the birth of differentiated post-suburban strategies’, which she presented in 2013.
This dossier is not available in English. Please contact us if you want to help us translate part of our contents.
De la nécessité de définir la notion de densité urbaine
Terme souvent imprécis utilisé dans les domaines de l’urbanisme, de l’économie urbaine ou de la géographie, la densité urbaine exprime un rapport théorique entre une quantité (nombre d’habitants, nombre d’emplois, de logements ou encore un nombre de m² de plancher par exemple) et l’espace occupé (surface de terrain brute ou nette). Il n’existe donc pas une seule densité urbaine. De même, la densité ne prend de réelle signification que si elle est rapportée à une échelle de référence et des densités ne peuvent être comparées entre elles que si elles mesurent la même chose et à une même échelle. Les géographes et les démographes ont tendance à parler de densité de population (nombre d’habitants par km² par exemple, ou encore nombre de personnes par logement, par immeuble, etc.). Les architectes et les urbanistes quant à eux vont parler le plus souvent de densité bâtie. En France, avant sa suppression par la loi ALUR1, c’était la densité de construction, par l’intermédiaire du COS (coefficient d’occupation des sols), qui servait de référence. Le COS fixait le nombre de m² de surface de plancher pouvant être construits sur un terrain donné pour 1 m² de terrain. Le COS déterminait donc la densité de construction admise sur une parcelle.
Un dossier centré sur la densification résidentielle
Nous nous intéressons dans ce dossier aux politiques et processus de densification résidentielle, c’est-à-dire les processus par lesquels des espaces donnés voient une augmentation de leur densité résidentielle (rapport entre le nombre de logements et la surface totale de l’espace considéré) sur une période donnée.
En effet, la volonté des politiques publiques de produire du logement en masse et de qualité à un coût abordable pour permettre à l’ensemble des ménages de se loger s’inscrit dans une crise du logement qui perdure depuis plusieurs décennies en France. Aux impératifs quantitatifs et économiques de la production de logements, s’imposent désormais les critères d’ordre écologique et de transition énergétique auxquels les acteurs du secteur doivent être particulièrement attentifs. Comment faire plus de logements dans les zones bien desservies en transports et proches des lieux d’activités économiques et des services ? Comment réorganiser la production de logements de manière à préserver les espaces naturels, à dégager des trames vertes et bleues ? La densification résidentielle constitue un enjeu majeur des politiques de gestion de la croissance urbaine.
Il faut cependant rappeler l’importance de mettre en perspective les processus et politiques de densification résidentielle avec d’autres transformations possibles comme la diversification fonctionnelle. Cette mise en perspective est d’autant plus importante si l’on considère les objectifs affichés de nombre de politiques de densification urbaine, à savoir produire des logements tout en luttant contre l’étalement urbain et encourager le développement et l’utilisation des transports en commun et des modes doux.
Composition du dossier
L’objet de ce dossier est de présenter, de manière problématisée, les enjeux et les incarnations territoriales de la densification résidentielle en France et à l’étranger.
Il est structuré en deux grandes parties :
-
Dans une première partie, le propos est de dévoiler les enjeux de la densification urbaine et les principales controverses autour des politiques et processus correspondants. Il s’agit de mettre en évidence les facteurs et les acteurs ayant concouru à la mise à l’agenda politique des actions de densification, puis de retracer les débats existant sur le bien-fondé et sur la faisabilité (économique, politique et sociale) des mesures de densification. Cela se traduit par trois sous-dossiers :
-
Dans une seconde partie, nous donnons à voir la densification au concret, de l’élaboration des politiques des différents niveaux de gouvernement qui la régulent, à sa mise en œuvre au niveau local. Les études de cas municipales sont principalement consacrées à l’exploration des processus de densification résidentielle de tissus à dominante pavillonnaire et des politiques locales qui les régulent. Cela se traduit par deux sous-dossiers :
1 La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR ou loi Duflot II, est une loi française relative au logement et à l’aménagement du territoire.