Le Fonds social immobilier de l’Agence immobilière à vocation sociale : Tandem Immobilier

Initiative de gestion locative sociale et technique des logements à Beauvais

2004

Association Internationale de Techniciens, Experts et Chercheurs (AITEC)

Origine du projet

Créée à Beauvais en 1992, l’Agence Immobilière à Vocation Sociale (AIVS) Tandem Immobilier est organisée en deux pôles : un pôle social et un pôle immobilier. Ce dernier assure une double mission : rechercher des logements (prospection, montage d’opérations de réhabilitation, négociation de mandats de gestion) et effectuer la gestion locative sociale et technique des logements.

Le processus de captation de logements est multiple et repose sur un certain nombre d’arguments (en terme de garanties, de subventions, d’exonérations fiscales…) permettant de convaincre les propriétaires du parc privé, trop souvent réticents à louer leurs biens à des personnes défavorisées. La création d’un Fonds Social Immobilier en 1998 participe de cette volonté d’aller dans le sens des attentes des propriétaires. Le fonds est considéré comme l’un des modes de captation de logements utilisé par Tandem Immobilier.

Dispositif et fonctionnement

Le Fonds Social Immobilier a été créé grâce au soutien de divers organismes financiers partenaires de l’AIVS : le FASILD (Fonds d’action et de soutien pour l’intégration et la lutte contre les discriminations), la Fondation Abbé Pierre, APPOS, PMI, Education & Santé des Jeunes et la CAF (Caisse d’allocations familiales) de Beauvais. Il a pour objectif d’aider à la captation de logements du parc privé en apportant un soutien financier aux propriétaires pour l’amélioration ou la réhabilitation de leur patrimoine. Les aides financières sont majoritairement des prêts sans intérêt, des petites subventions, des avances et parfois des dons. Le montant des aides accordées peut aller de 500 à 10 000 euros.

Trois conditions doivent être réunies pour l’obtention de ces aides financières:

• La première est que le propriétaire bailleur s’engage à confier la gestion de son bien à Tandem Immobilier pour une durée de 6 ou 9 ans.

• La deuxième condition repose sur l’engagement du propriétaire à minorer le loyer du logement.

• Le troisième point exigé est de laisser à Tandem Immobilier la libre attribution du logement.

Trois types d’aides sont mis en œuvre :

• Un cofinancement avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) : en complément des aides allouées par l’ANAH pour la réalisation de travaux de réhabilitation, d’amélioration ou de mise en conformité du logement, Tandem Immobilier accorde, au regard de l’intérêt social de l’opération, une aide supplémentaire sous forme de subvention et/ou de prêt sans intérêt.

• Un préfinancement ANAH : cette aide est un prêt-relais sans intérêt d’une durée minimum de 4 mois dans l’attente du versement de la subvention ANAH. D’un maximum de 10 000 euros, l’aide est plafonnée au montant de la subvention ANAH attendue.

• Une aide à la relocation : cette subvention exceptionnelle est accordée pour remettre en état un logement déjà géré par l’association et remis prochainement en location. L’aide est plafonnée à trois loyers nets. Chaque aide proposée à un bailleur par Tandem Immobilier est examinée au préalable par une commission composée d’administrateurs et de salariés. Chaque année, le Conseil d’Administration valide les aides allouées.

Évaluation et perspectives

Depuis la création du fonds social immobilier, Tandem Immobilier a pu aider à finaliser le bouclage financier et favoriser le préfinancement de 29 logements. Parallèlement, grâce à des opérations d’aide à la réhabilitation et à l’amélioration de l’habitat, l’AIVS a, depuis 1999, fait accroître son parc de logements aux loyers moins élevés que ceux du marché, en favorisant les logements de grande taille.

Le fonds a d’autres utilités secondaires mais importantes pour l’AIVS :

• Il permet d’éviter des comptes propriétaires débiteurs en servant des fonds d’avance aux propriétaires-mandants sur les allocations logements, toujours versées avec un mois de décalage sur les loyers. Le Fonds Social Immobilier a permis ainsi une avance de 20 000 € sur le compte gérance de l’AIVS.

• Il est en quelque sorte un fonds de roulement (« tapis de trésorerie ») pour le fonctionnement de l’AIVS. A travers l’exemple de ce Fonds Social Immobilier, l’AIVS fait la preuve de son expertise en matière de captation d’une offre immobilière adaptée et de sa capacité d’innovation.

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