Un service facilitant l’accès à la location de logement en s’appuyant sur le système du bail glissant

Habitat-Service

Pascale Thys, septiembre 2001

Habitat et Participation ASBL

Contexte et origines du projet

Le projet émane de l’association sans but lucratif Les Sans Logis, une maison d’accueil qui existe depuis les années 1950. En 1994, l’idée de créer Habitat-Service est venue du constat que les hébergés, une fois qu’ils quittaient Les Sans Logis pour un appartement privé se retrouvaient du jour au lendemain sans aide ni accompagnement social. Le service constatait aussi la dégradation de l’image des locataires « sociaux » aux yeux des propriétaires au fur et à mesure d’expériences difficiles ainsi que le nombre croissant de situations d’abus des propriétaires à l’égard des locataires. D’où est venu l’idée de créer un service qui permette des relations plus harmonieuses entre propriétaires et locataires, et pour le propriétaire, qu’il puisse, sans mettre en péril son bien, permettre une jouissance normale du bien par le locataire.

Objectifs et enjeux du projet

L’objectif d’Habitat-Service est de permettre à des personnes en difficultés (familles, couples, ou individus) d’accéder à un logement adapté (structurellement et économiquement) et de le conserver.

Pour y parvenir, le service s’articule autour de deux axes : servir d’intermédiaire entre ces personnes et des propriétaires de logements (aspect de médiation) et assurer à ces personnes un accompagnement social adéquat.

Le service met à disposition, pour une durée de quelques mois à un an maximum, un logement correct dont Habitat-Service est locataire. Pendant cette période, le service assure un accompagnement social visant à permettre aux bénéficiaires d’assumer leurs obligations locatives et de s’insérer socialement. A terme, le service fait « glisser » le bail au nom du bénéficiaire, qui reste donc dans ce logement et devient locataire à part entière.

Le système du bail glissant est utilisé car il permet tant l’accès direct à un logement que l’on veut décent et destiné à devenir le toit définitif, que de passer par une phase transitoire d’apprentissage à la gestion autonome de son logement et de garantie vis-à-vis du propriétaire.

Population concernée et groupes cibles

En ce qui concerne les demandes, 80% des candidats sont des personnes seules, avec ou sans enfant(s), un cinquième des candidats a moins de 26 ans, deux tiers ont entre 26 et 50 ans, près de la moitié des candidats ont des problèmes d’endettement, la moitié des demandes émane de personnes sans logement ou en passe de l’être. En ce qui concerne les prises en charge, seul 5% des gens ont un revenu du travail et un tiers sont endettés.

Les propriétaires sont aussi concernés mais il n’y a pas d’information disponible concernant cette population là.

Montage financier

Sur la base de 23 accompagnements clôturé au cours de l’année 1999, le coût par prise en charge est estimé à 291.123 FB dont 89.153 FB sont remboursés à l’association (loyer, assurances, frais remboursés par le propriétaire). Par prise en charge, 201.970 FB sont financés par le service sur les fonds propres de l’asbl Les Sans Logis, soit 25.894 FB par mois d’accompagnement.

Partenaires du projet

Habitat-Service travaille avec un large réseau associatif (CPAS (centre public d’action sociale), Services sociaux de la Ville de Liège, maisons d’accueil, services sociaux de quartier, services d’information juridique, entreprises de formations par le travail, centres de formation professionnelle et entreprises de travail adapté, services de santé et de santé mentale, etc.)

Des collaborations existent avec le Fond du logement qui, dans le cadre de la rénovation d’immeubles pour les familles nombreuses, dispose d’appartements une ou deux chambres, trop petits pour leur public, qu’ils louent alors à Habitat-Service.

Déroulement du projet

Au niveau du futur locataire :

Les entretiens d’admission, assurés par les travailleurs sociaux, ont lieu sur rendez-vous, un jour par semaine. Quand un logement correspondant aux besoins du candidat locataire se libère, ils le recontactent afin de lui proposer le logement. L’entretien, qui se passe dans une ambiance d’accueil et d’écoute professionnelle et humaine, sert à cerner la demande et à jeter les premières bases de travail pour l’avenir.

Des rencontres hebdomadaires sont organisées avec le sous-locataire. Elles constituent des moments importants pour les personnes aidées et le cadre de l’activité des travailleurs sociaux. Elles se tiennent généralement dans le logement loué, permettant ainsi une approche personnalisée. Elles apparaissent comme les temps forts au cours desquelles s’élaborent les jalons nécessaires pour atteindre le but premier qui vise à l’autonomie des personnes.

Enfin, le « glissement » du bail intervient après quelques temps : « on dépasse toujours les six mois, parfois il y a un an et demi avant de faire glisser le bail », explique la coordinatrice du projet. Trois éléments essentiels président au « glissement »: que le sous-locataire maintienne son logement en bon état, qu’il paye régulièrement son loyer et entretienne des relations harmonieuses avec le voisinage.

Au niveau du propriétaire :

Habitat-Service propose un service gratuit et offre la possibilité de rafraîchir le logement et de faire de petits travaux d’entretien. Ces travaux donnent lieu à une négociation avec le propriétaire pour déterminer qui fait quoi au niveau des travaux. Habituellement, le propriétaire paye les matériaux et Habitat-Service prend en charge la main d’œuvre. L’asbl ne réalise que les travaux les plus urgents et les petits travaux de rafraîchissement.

Perception du projet par les acteurs

Résultats quantitatifs

En 2000, 250 inscriptions ont été enregistrées dont beaucoup de personnes se sont limitées à se renseigner. Et, seul une vingtaine de logements ont été accordés. Ce qui laisse penser que la demande est supérieure à l’offre.

Résultats qualitatifs

Pour les propriétaires, passer par Habitat-Service donne un sentiment de sécurité. Ils remarquent que le bien mis en location est mieux respecté dans ce cadre que dans une relation privée avec le locataire. Les propriétaires s’expriment sur l’utilité du service : « on sait qu’on a toujours un lieu de référence »; « Ça permet de garder un patrimoine de logement en bon état »; « Habitat-Service permet d’avoir un certain recul ».

Il y a aussi un travail de sensibilisation des propriétaires qui se fait par rapport aux difficultés que vivent les locataires. Un propriétaire dit : « On se rend compte qu’il existe des personnes avec des difficultés, on peut faire plaisir sans faire de gros sacrifices »; « on ne se rend pas compte que le coût du loyer est un obstacle ».

Au niveau des locataires, l’un d’eux explique que par l’intermédiaire de Habitat-Service, « on trouve quelque chose de correct au niveau du logement et du loyer ». Pour un propriétaire, l’association permet d’aider le locataire à sortir de la tutelle et fait œuvre d’éducation.

Par la démarche de médiation entre les locataires « défavorisés » et les propriétaires, Habitat-Service développe la connaissance et le respect des uns et des autres. « Une des motivations du candidat locataire qui se rend chez Habitat-Service est l’envie d’être autonome », explique un propriétaire.

A petite échelle, le projet apporte un changement dans les mentalités grâce à une sensibilisation quant aux problèmes et besoins des deux parties (locataires et propriétaires).

Efficacité du projet

Un locataire dont le bail a glissé explique : « j’ai eu ce que je voulais, j’ai eu le petit coup de pouce qui me manquait ». Un autre locataire dit : « je suis bien tranquille. J’ai frappé à beaucoup de portes, mais il fallait beaucoup de papiers. Ici cela a été vite, en 15 jours j’ai eu ce qu’il me fallait.(…) Je naviguais sans savoir où atterrir ». Un troisième locataire explique : « avant Habitat-Service, je me suis heurté à un mur : au niveau du logement privé ou social, et même en allant au cabinet du bourgmestre… »

Un propriétaire explique : « Après une expérience désastreuse, j’ai voulu vendre, mais j’ai rencontré Habitat-Service et notre collaboration se passe bien. Je suis contente car le sous-locataire est suivi pendant quelques mois avant de devenir locataire à part entière. »

Un autre propriétaire se déclare fort satisfait. « Je n’ai jamais eu de problèmes. J’ai acheté d’autres logements pour les mettre à disposition d’Habitat-Service ».

L’efficacité du projet est démontré tant pour les locataires (accès à un logement transitoire qui devient définitif) que pour les propriétaires (maintien de leur bien en location).

La participation

A priori, Habitat-Service ne donne qu’un coup de pouce pour démarrer, mais parfois il arrive qu’il faille accompagner plus longtemps.

Un travailleur explique que dans le projet, il y a un cadre avec des obligations à respecter, « les règles sont là, et la personne doit les accepter si elle désire un accompagnement par le service ».

Il arrive parfois que les sous-locataires participent aux travaux de rafraîchissement de leur futur logement avec l’ouvrier.

Il n’y a pas de travail collectif.

L’objectif même du projet est de permettre à une population en difficulté de retrouver la maîtrise de la gestion de son logement. Les sous-locataires sont mis face à leurs responsabilités.

Avancées au niveau du droit

En ce qui concerne les baux, dans un premier temps, la personne signe un contrat d’occupation précaire avec Habitat-Service qui sous-loue un logement qu’elle loue elle-même à un propriétaire. Une fois que le bail glisse, le contrat de location est calqué sur le modèle de Test Achat (Association de défense des consommateurs).

Le projet comme processus

L’idée de processus est fort présente dans le projet. Il s’agit de mener une personne sans logement ou mal logée à accéder à un logement adapté et de le conserver. Il y a une période test pour voir si le propriétaire et le sous-locataire remplissent leurs obligations (caution, loyer, relation avec voisinage, travaux, …). Si tout se passe bien, après cette période, le bail glisse.

Pour la coordinatrice du projet, « la période la plus difficile est celle où vous êtes à Habitat-Service, après, vous êtes mis sur des rails ».

« Il y a toujours quelqu’un sur qui on peut compter, au début et même par après » explique un sous-locataire. Pour un propriétaire, « on sait qu’on a toujours un lieu de référence ».

Un travailleur met l’accent sur le suivi des sous-locataires et le travail d’accompagnement. « Un bon (sous-)locataire c’est quelqu’un qui paye son loyer, sa caution, entretient de bonnes relations avec le voisinage, se rend au rendez-vous fixé avec le travailleur social, et a envie d’être autonome ».

En amont de la location, le service demande aux futurs (sous-)locataires de confirmer tous les mois leur demande de logement, certains confirment toutes les semaines. Par ailleurs, l’aide au déménagement instaure déjà une certaine relation : « un effort fait ensemble crée des liens ».

Difficultés rencontrées, blocages et handicaps

Difficultés vécues par les sous-locataires et propriétaires :

Pour un propriétaire, avec la formule du bail glissant, « il n’y a pas de rentabilité absolue, mais c’est correct. »

Pour beaucoup de sous-locataires, constituer la caution locative est une grosse difficulté et le loyer reste un poste trop lourd.

Parfois, il y a des propriétaires peu scrupuleux, qui louent des taudis. Il y a aussi des propriétaires abusifs qui ne font pas ce qu’ils devraient faire au niveau de travaux importants, ou qui ne se présentent pas aux rendez-vous. Il y a par exemple un propriétaire résidant à l’étranger à qui ça arrange qu’Habitat-Service paye les loyers mais qui n’est jamais présent.

Un propriétaire est décédé et la gestion s’en est trouvée compliquée. Un locataire est décédé de mort violente. Toxicomane, il venait de toucher une grosse somme, arriérés d’allocations qu’il devait percevoir.

Difficultés rencontrées par le service :

A Habitat-Service, on observe que les sous-locataires sont de plus en plus exigeants en terme de caractéristiques du logement. Ils n’hésitent pas à refuser plusieurs logement qu’on leur propose. Au niveau des propriétaires, les exigences sont parfois aussi nombreuses : pas d’animaux, une personne seule tranquille, … ce qui n’est pas toujours simple à gérer.

En tant que projet novateur, l’association se retrouve seule et manque d’occasions de partager son expérience avec d’autres afin d’avoir un nouvel éclairage sur le travail.

Une des difficultés réside aussi au niveau du suivi social car il y a une grande diversité des cas et la nécessité de faire appel à des réseaux d’aides extérieures très variés. Pour un travailleur, beaucoup de problèmes sont individuels et la difficulté est d’être spécialisé en tout (femmes battues, minimexés, étrangers, surendettement, problèmes juridiques,…).

Au niveau de la gestion de l’association, le manque de moyen est important et pourrait impliquer le départ de travailleurs expérimentés, qui ne comptent pas leurs heures mais qui attendent une augmentation ou l’arrivée d’un travailleur supplémentaire.

Un travailleur estime que certaines décisions ne sont pas prises à temps ce qui limite le champs d’action au niveau du fonctionnement et du personnel. Il y a des conflits entre l’économique et le social : « un tel ne paye pas son loyer et on lui trouve beaucoup d’excuses, mais après plusieurs mois rien ne change et c’est Habitat-Service qui en paye les conséquences », explique un travailleur.

Atouts du projet et causes de réussite

Habitat-Service ne fait pas le même travail qu’une Agence immobilière sociale (AIS), qui gère plus les logements. Ici l’accompagnement est plus important et le logement est un outil, un levier.

Au niveau financier, pour les locataires l’allégement de la caution est favorable.

Pour les propriétaire, l’association est là pour assurer la constitution de la caution (2 mois de loyer). Par ailleurs, Habitat-Service est le terrain d’écoute entre le propriétaire et le sous-locataire, et assure une rencontre dans de bonnes conditions.

Habitat-Service effectue une aide au déménagement (camionnette, aide pour manutention, …)

Pour un travailleur, un atout réside dans le fait que le logement est le point commun de rencontres avec les gens.

Pour la coordinatrice, le service veut prendre le temps de travailler, de bien faire les choses.

Perspectives de développements futurs du projet

Habitat-Service a engagé une personne à mi-temps pendant 3 mois pour la recherche de subsides.

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