Cuando los bienes inmuebles productivos se convierten en una clase de activos

Cuaderno práctico 16: (Re)desarrollo de actividades productivas en áreas metropolitanas

Thierry Petit, novembre 2021

Institut Paris Région (IAU)

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Durante mucho tiempo, los agentes inmobiliarios comerciales consideraron que la propiedad industrial y los bienes inmuebles productivos eran mercados más pequeños y complejos de entender. Esto se debe a la propia naturaleza de la demanda. Para responder a las expectativas de los industriales y a las limitaciones muy específicas a las que se enfrentan (seguridad, aislamiento múltiple, carga de suelo, altura, etc.), los agentes inmobiliarios deben recurrir a conocimientos especializados y movilizar a profesionales, a menudo poco numerosos, con competencias muy específicas. Esta situación es contraria a la voluntad de normalización, que es una de las claves del aumento de la productividad. Además, la gran mayoría de las actividades de producción son realizadas por pequeños y medianos subcontratistas, artesanos o proveedores logísticos, que tienen una capacidad financiera limitada y no ofrecen perspectivas de mercado sólidas y atractivas para los agentes inmobiliarios.

En consecuencia, el suelo y los inmuebles dedicados a actividades productivas estaban y siguen estando dominados por promociones en propiedad para empresas que desean tener su propio inmueble. En el caso de los activos de segunda mano, son los negociadores inmobiliarios quienes identifican a las nuevas empresas arrendatarias. En el caso concreto de los grandes polígonos industriales, el mercado se organiza de forma diferente, con acuerdos más complejos, ya que estos polígonos pueden requerir diversas intervenciones, como la consolidación de parcelas, redes y carreteras, o incluso el saneamiento de la contaminación.

En los últimos años, el funcionamiento de este mercado ha cambiado radicalmente bajo la presión de varios factores:

• el fuerte auge de un discurso público a favor de la soberanía y la reindustrialización de Francia ;

• la necesidad de reducir la cantidad de suelo disponible (objetivo ZAN), que, al frenar fuertemente la expansión, favorece el reciclaje y la densificación de los terrenos existentes en un contexto de subida generalizada de los precios del suelo;

• la financiarización del sector inmobiliario comercial, que afecta progresivamente a todas las clases de activos. Esta evolución de la inversión inmobiliaria se refleja en el principio de la cuenta atrás. Así, para una transacción inmobiliaria dada, es el precio anticipado del alquiler el que puede determinar el precio del suelo, ¡y no al revés!

• las dificultades del comercio minorista físico y el impacto del teletrabajo en el mercado de oficinas están debilitando el atractivo de estos mercados y empujando a los inversores inmobiliarios a buscar otras clases de activos.

Todos estos factores están estimulando el mercado inmobiliario comercial. Progresivamente, nuevos actores se posicionan para responder a mercados específicos en crecimiento, como la neoindustria (una nueva forma de fabricación más ligera y de alta tecnología), los laboratorios, etc. Además, los inversores inmobiliarios que buscan diversificar sus activos o asegurarse una rentabilidad, aunque sea menor, se orientan ahora más fácilmente hacia los activos productivos. Puede tratarse de departamentos especializados en la industria dentro de los inversores existentes, o de nuevos operadores especializados en activos productivos, algunos de los cuales están haciendo propuestas innovadoras, por ejemplo en cuanto a la forma del edificio (gran altura), la modularidad del espacio o la fabricación «fuera de las instalaciones». Este nuevo interés por los activos productivos también va acompañado de nuevas prácticas y, en particular, del desarrollo de una oferta de alquiler apoyada por actores inmobiliarios públicos o privados que desean conservar la propiedad de sus activos, así como de una oferta de suelo en forma de arrendamiento enfitéutico. De este modo, se amplía la oferta inmobiliaria para actividades productivas y se responde a la creciente demanda de las empresas que prefieren alquilar a seguir siendo propietarias y tienen que invertir en locales que deben adecuarse a normas muy estrictas. Por otra parte, estas estrategias inmobiliarias limitan mucho la oferta para las empresas que desean adquirir locales y terrenos, y pueden dar lugar a una oferta dirigida a los mercados más solventes, en detrimento de los fabricantes más frágiles financieramente.

Estas nuevas condiciones de mercado también están modificando las estrategias de los actores de la cadena de valor de la propiedad productiva, desde el propietario del terreno hasta la empresa usuaria (véase el gráfico). Por ejemplo, están surgiendo nuevas prácticas entre los agentes del sector público, que están haciendo un uso más sistemático de herramientas innovadoras como la disociación de la propiedad del suelo y de los edificios, o la cesión temporal de locales por cuenta de las empresas. Estos actores públicos se apoyan cada vez más en sociedades inmobiliarias locales para gestionar carteras de activos a medio y largo plazo, como complemento de las sociedades inmobiliarias públicas existentes. En la región de Île-de-France, por ejemplo, IDF Investissements et territoires, empresa semipública creada en 2020 por iniciativa de la Región, gestiona activos económicos a medio y largo plazo, como la adquisición en 2023 de los 2.500 metros cuadrados de los locales de Delage Aero Industries en Pierrefitte-sur-Seine, lo que le permitirá proseguir su desarrollo allí. Por su parte, Epfif interviene en una fase anterior de la cadena de valor mediante la compra de terrenos depreciados, terrenos baldíos y activos inmobiliarios que posteriormente son desarrollados por la autoridad local o un operador mandatario. El anuncio de la creación de la sociedad inmobiliaria Terra Eco por Grand Paris Aménagement, respaldada por la Banque des territoires, ofrece un arrendamiento de construcción a las empresas, conservando al mismo tiempo el control a largo plazo del suelo económico.

Todas estas transformaciones repercuten en la posición de los agentes de la cadena de valor, en particular promotores, desarrolladores e inversores. En el modelo actual, el coste final del suelo y de los inmuebles es el resultado de la suma de los costes de los actores y de sus márgenes, así como de las negociaciones entre los actores: los ingresos de unos actores componen el precio de compra de otros en la cadena. Hoy en día, estos actores revisan sus propios objetivos para responder a sus imperativos de rentabilidad, cuyo nivel podría sin embargo cuestionarse en las actuales fases de transición, que requieren fuertes inversiones. Esta presión sobre la rentabilidad daría lugar a la aparición de actores integrados con explotaciones de tierras de uso productivo a medio y largo plazo, capaces de ofrecer usos específicos que respondan a las necesidades de las empresas industriales.

Références