Dévitaliser le droit de propriété de sa substance spéculative

Marc UHRY, 2014

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Une nécessité sociale et économique

Les économistes de diverses tendances s’accordent au moins sur un point : l’économie de nos sociétés est asphyxiée par la trop forte rémunération de la rente par rapport aux investissements productifs.

C’est particulièrement vrai en matière de logement. La crise actuelle a été marquée par une hausse inédite des prix du foncier sur quinze ans, qui s’est traduite par trois effets problématiques :

1) les moyens des investisseurs ont été engloutis par la hausse des prix plus que par la construction, contribuant à durcir la pénurie.

2) Les coûts d’usage du logement se sont envolés au-dessus de la capacité des ménages.

3) Une surenchère des politiques publiques qui cherchent à maintenir les capitaux privés sur le marché immobilier. Les autorités contribuent ainsi à gonfler les prix, ce qui nécessite de nouveaux efforts publics pour garantir les rendements…

Cela alimente une bulle spéculative, dont l’explosion en « crash landing » : une baisse des prix assez brutale pour casser l’appareil productif et les nombreux emplois attachés, comme cela s’est déjà produit dans plusieurs pays européens.

Il s’agit donc de résoudre la quadrature du cercle suivante : comment rendre les logements soit moins chers à l’usage, mais aussi attractifs pour les investisseurs ?

Les réponses classiques sont très clivées idéologiquement, ce qui n’aide pas à penser : d’un côté, les libéraux espèrent qu’en débridant l’initiative privée par le rendement, la production se décuplera et finira par satisfaire les besoins sociaux, ce qui engendrera une baisse des prix. Hélas, depuis trente-cinq ans que cette solution est privilégiée, l’auto-régulation du marché ne s’est pas confirmée. La financiarisation du marché immobilier a opéré un débrayage entre le marché des titres de propriété et le marché de l’usage des logements. Les prix dérapent constamment et la construction ralentit régulièrement, avant que le stock soit devenu suffisant pour résoudre la pénurie.

La dernière décennie a vu croître un décrochage inédit entre les prix des logements et le revenu des ménages, où la plasticité du marché n’est plus assurée par l’évolution des prix mais par le volume des ventes, comme l’illustre le tableau ci-dessous : dès que les prix menacent de se stabiliser, même à un niveau très élevé, ce sont les ventes qui chutent et la production qui ralentit.

De l’autre côté, les tenants d’une régulation des marchés négligent son aspect dissuasif pour les investisseurs, alors que les acteurs privés assurent plus de 80 % de la production neuve, à commencer par les ménages eux-mêmes. Il y a longtemps que les marchés n’ont pas été régulés et il est difficile d’étayer cette hypothèse, mais c’est une croyance ancrée chez les acteurs du parc privé.

C’est à partir de ce constat, qu’un peu partout dans le monde, des initiatives voient le jour qui visent à combiner la liberté individuelle et l’intérêt général ; la possibilité pour les individus de prendre plus de puissance d’agir sur leurs conditions de vie, tout en apaisant les fièvres spéculatives. Ce n’est plus entre défenseurs et opposants à la propriété individuelle que le débat sans issue se développe, mais à travers des expériences plus fécondes qui recomposent les équilibres entre l’usage et la rente, à l’intérieur même du droit de propriété, déjà secoué par l’évolution du droit international.

En droit international, la propriété contre la rente ?

En juin 2013, la Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) a rejeté la requête de bailleurs néerlandais qui attaquaient la régulation des loyers dans leurs pays¹, au titre de l’art.1 prot.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou amendes. »

Les bailleurs néerlandais n’avaient pas compris que le droit de propriété est sacré, mais à l’intérieur des bornes que lui fixe l’autorité publique. Les mêmes bornes sont prévues par le droit français, où la propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois » (art.544 du Code Civil). En droit français comme en droit international, le droit de propriété est borné par l’intérêt général. De fait, les règles d’urbanisme empêchent de construire ce que l’on veut sur un terrain que l’on possède ; un bailleur ne peut pas louer un logement insalubre ; la taxe sur le logement vacant pénalise un type d’usage, etc. La propriété est un « droit artichaut »², qu’on peut effeuiller sans en altérer les caractéristiques, pourvu qu’on en respecte le centre.

Derrière cette convergence sur la faculté de la loi à brider les libertés qui dérivent du droit de propriété, il existe une différence de fond. Dans notre pays de droit romain, la propriété est attachée au titre qui constitue le lien juridique exclusif entre une personne et une chose. Pour l’anglais, l’autre langue officielle de la CEDH, le droit de propriété revêt un caractère bien différent. La propriété attachée au titre se dit ownership. Mais dans le traité, c’est le terme de property, qui est utilisé, renvoyant à la philosophie de John Locke, qui définit la propriété comme ce qui est propre à l’individu. La version française du traité «…toute personne a droit au respect de ses biens… » n’est pas le pendant exact de la version anglaise, où la notion anglaise de possessions excède la notion de biens (dont la traduction exacte serait goods).

Cela affecte la nature même de ce qui est protégé par le droit de propriété : la CEDH reconnaît comme « bien », un intérêt substantiel³. Sont considérés comme biens des autorisations administratives allant jusqu’au droit d’extraire des graviers⁴ ou au permis de pêche⁵, en passant par les permis de construire⁶. Elément important concernant le logement, la Cour a reconnu comme un bien les droits découlant du statut de locataire⁷. C’est l’intérêt substantiel sur une chose qui constitue le droit de propriété. Une espérance légitime pouvant être considérée comme un intérêt substantiel, elle devient un bien protégé par le droit de propriété. Le non renouvellement d’un bail a été considéré comme une entorse au droit de propriété⁸, de même que l’attente déçue d’un logement de fonction pourtant garanti par le droit interne⁹.

Cette définition de la propriété tournée vers l’usage induit des champs de légitimité pour l’action publique. Dans Mellacher c. Autriche (1989), la Cour a répondu qu’il serait « peu conforme aux objectifs recherchés, et d’ailleurs impraticable, de faire dépendre les réductions de loyers de la situation précise de chaque locataire. […] Les réductions de loyers frappent certes par leur ampleur [22 à 80 %], mais il n’en résulte pas qu’elles constituent une charge démesurée. Le simple fait que les loyers originaires ont été déterminés par contrat, et sur la base des conditions du marché à l’époque, ne signifie pas que pour mener sa politique le législateur ne pouvait raisonnablement les croire acceptables du point de vue de la justice sociale.» Outre la réglementation des loyers, c’est aussi la prorogation de la validité des baux en cours ou la suspension de l’exécution des ordonnances d’expulsion qui sont visées (Immobiliare Saffi c. Italie, 1999). Dans Marckx c. Belgique (1979), la Cour précise la corrélation entre biens et propriété : « (…) En reconnaissant à chacun le droit au respect de ses biens, l’article 1 (P1-1) garantit en substance le droit de propriété. Les mots “biens », “propriété », “usage des biens », en anglais “possessions » et “use of property », le donnent nettement à penser ; de leur côté, les travaux préparatoires le confirment sans équivoque: les rédacteurs n’ont cessé de parler de “droit de propriété » pour désigner la matière des projets successifs d’où est sorti l’actuel article 1 (P1-1).» En conséquence la Cour a considéré que la notion de propriété peut-être mobilisée pour défendre l’habitant d’un bidonville illicite (Oneryildiz c. Turquie, 2002) : « la non-reconnaissance par les lois internes d’un intérêt particulier comme un « droit » ni le fait que celles-ci ne confère pas à un tel intérêt la qualité d’un « droit de propriété », n’empêchent pas forcément que l’intérêt en question puisse, dans certaines circonstances, passer pour un « bien », au sens de l’article 1 du protocole n°1 ».

La Cour européenne des droits de l’homme pousse à réformer la définition française du droit de propriété, au profit de la propriété de l’usage. Le droit international et sa définition du droit de propriété n’empêchent pas, bien au contraire, d’en dévitaliser la substance spéculative.

« Que cent fleurs s’épanouissent, que cent écoles rivalisent ! »

Reste la question de l’acceptabilité culturelle et politique d’une redéfinition du droit de propriété, après vingt ans de consensus, qui ont suivi l’effondrement du bloc soviétique. « Peu importe que le chat soit noir ou gris : s’il attrape la souris, c’est un bon chat » avait dit Deng Xiao Ping, ouvrant cette ère de consensus.

Rapidement les déséquilibres issus de cette évolution ont imposé une réouverture du dossier de la relation entre la liberté individuelle et les enjeux collectifs. L’acte le plus significatif de ce processus a été l’attribution du Prix Nobel d’économie 2009, à Elinor Ostrom et Oliver Williamson pour leurs travaux sur les « commons », c’est-à-dire les biens communs. La pensée d’une recomposition de l’équilibre entre intérêt individuel et intérêt collectif à l’intérieur du droit de propriété, a été érigée par l’académie Nobel en nouveau paradigme de la pensée économique. Cela corrobore une myriade d’initiatives, partout dans le monde : des coopératives d’habitants en Allemagne, des unités de vie et de travail communautaires en Catalogne, des fonds d’investissement populaires, des coopératives de restauration des bidonvilles, des initiatives populaires de planification urbaine au Sri-Lanka…

La France et le secteur du logement ne sont pas exempts de ces initiatives, qui recomposent le droit de propriété. Plusieurs initiatives soutenues par des collectivités territoriales visent notamment à encourager les initiatives mutualistes non-spéculatives : En Ile-de-France et à Lyon, les acteurs réfléchissent à l’adaptation des Community Land Trusts américains (déjà importés au Royaume-Uni et en Belgique), qui séparent la propriété de la terre de la propriété des murs, permettant un accès bon marché à l’usage des sols, à condition de renoncer à la rente foncière.

Les quartiers en auto-promotion équitable sont encouragés en Alsace. Les bailleurs sociaux vendent des logements à leurs occupants, avec des clauses non-spéculatives. Des coopératives d’habitants fleurissent selon des formes et des statuts juridiques variés. Ces projets collaboratifs recomposent les fonctionnalités de l’habitat et inventent une forme de démocratie de voisinage. La rente n’est plus une composante naturelle du droit de propriété ; cette nouvelle donne ouvre la possibilité de vivre autrement, de s’approprier d’autres éléments de l’habitat : la conception, les statuts d’occupation, la définition du coût d’usage, les relations de voisinage. Ce changement offre une chance de substituer des rapports de coopération aux rapports de compétition. Les individus, les associations, les collectivités expérimentent. Réglementation des sols, formes bâties, ingénierie financière, statut juridique collectif et individuel, la France, l’Europe, le Monde, sont en train de semer les graines d’un développement soutenable, sous la voûte ébréchée d’une propriété individuelle obèse.

La société de la rente est en surchauffe et ce sont autant d’expériences auto-gestionnaires, que de transformations systémiques adossées à des réflexions théoriques solidement établies, qui sont en train d’opérer la jonction nécessaire au renversement d’une organisation caduque.