Base Commune revitaliza las plantas bajas de los edificios
Cuaderno práctico 16: (Re)desarrollo de actividades productivas en áreas metropolitanas
Thierry Petit, noviembre 2024
Base Commune, sociedad inmobiliaria socialmente responsable acreditada ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale), lucha contra la regeneración urbana y la especulación inmobiliaria comprando plantas bajas de edificios para desarrollar ocupaciones con impacto social y/o utilidad local. Estas plantas bajas pretenden ser verdaderos espacios de uso mixto, abiertos al barrio y accesibles a un amplio abanico de actividades: ESS, comercios independientes, servicios, artesanía, pequeños equipamientos, actividades culturales, trabajo comunitario, etc. Todas estas actividades tienen un fuerte impacto local y, sin embargo, están excluidas del mercado inmobiliario tradicional debido a los precios del suelo. Por ello, Base Commune ofrece locales accesibles mediante un sistema de alquileres diferenciados y progresivos para que estas actividades puedan instalarse de forma permanente en la ciudad. La misión de Base Commune es transformar las plantas bajas en verdaderos bienes comunes urbanos.
Para descargar: cp16_ok_bat_web.pdf (7,3 MiB)
Base Commune es una empresa inmobiliaria socialmente responsable creada por dos cooperativas, Sens de la Ville y Plateau Urbain, e incorpora competencias de ingeniería y consultoría. Partiendo de la constatación de que los locales comerciales vacíos en las plantas bajas representan un reto importante para la vitalidad de los barrios, su principal objetivo es comprar y gestionar plantas bajas de edificios para poner en marcha actividades de impacto social y/o de utilidad local cuando el elevado coste de los alquileres impide realizar proyectos de interés colectivo. Los ocupantes pueden ser comercios, talleres artesanales o asociaciones.
También comercializa locales a petición de terceros (autoridades locales, promotores privados). Opera principalmente en la región de Île-de-France, en Grigny en un antiguo centro comercial, en París en los bajos de edificios de la zona de desarrollo urbano de París Rive Gauche, en Massy (zona de desarrollo urbano de Massy-Opéra) y en Montereau-Fault-Yonne, en una antigua sucursal bancaria, con carácter temporal, así como en Fontenaysous-Bois y Champigny-sur-Marne para instalar comercios con impacto social.
Esta empresa inmobiliaria ofrece alquileres con descuento, hasta un tercio del precio de mercado, o alquileres progresivos a medida que el proyecto de la empresa gana en capacidad de financiación (aumento de las ventas). Los arrendamientos pueden ser tradicionales 3/6/9, con cláusulas sociales, o consistir en un arrendamiento especial. Base Commune conserva la propiedad de los locales durante un largo periodo (mínimo doce años) para garantizar el impacto social del proyecto, lo que no impide que los locales se revendan al propietario del proyecto a un precio controlado para evitar la especulación.
Este enfoque social también se refleja en la introducción de criterios de selección de inquilinos basados en el impacto social y local de su proyecto, con el objetivo de crear un ecosistema dentro del barrio. La elección se realiza tras un estudio de las necesidades locales, en el que participan los agentes locales (incluidas las autoridades locales). Los inmuebles se seleccionan principalmente en promociones de obra nueva con todo tipo de promotores inmobiliarios. Estos últimos están cada vez más abiertos, e incluso dispuestos, a este tipo de transacciones, porque son conscientes de que incluir en su candidatura a un actor con impacto social es un «plus» cuando la licitación no incluye ya una cláusula de este tipo, con precios de venta limitados. Base Commune negocia los precios de venta de su planta baja a un nivel que garantice el equilibrio financiero de futuros proyectos. En el futuro, tiene previsto comprar locales existentes en colaboración con las autoridades locales.
Base Commune se dirige principalmente a parcelas grandes (de 1.000 a 1.500 m²) para apoyar proyectos que funcionen como agrupación, de modo que resulte rentable poner en marcha la operación y establecer un servicio de gestión del emplazamiento que garantice su buen funcionamiento. Esta empresa inmobiliaria se dirige principalmente a zonas consideradas difíciles en el interior de la periferia, en particular los barrios de tipo Anru. No obstante, también opera en el corazón de las metrópolis, como la Porte de la Villette en París.
Organizada como SAS Esus, Base Commune puede optar a financiación pública (Banque des territoires, France Active, Terre d’Innovation, etc.) y privada (Caisse d’Épargne). Su objetivo es expandirse por toda Francia, con la compra de 3.000 metros cuadrados al año, dando prioridad a la acogida de comerciantes. Base Commune forma parte de una red informal de agentes que operan en distintos ámbitos, como la sociedad inmobiliaria Bellevilles, con la que ayudó a comercializar un antiguo banco a los pies de un edificio en Montereau, Village Vivants, que opera en zonas rurales, y Biens Communs, una sociedad inmobiliaria más centrada en la vivienda. Otros actores actúan con el mismo espíritu, como la empresa neerlandesa Camelot Europe, que asegura locales vacíos mediante su ocupación temporal, My Korner Shop, que ofrece una forma de financiación participativa para adquirir locales comerciales, y la operación 1.000 Cafés, que revitaliza pueblos que han perdido sus comercios comprando los locales y garantizando un salario (salario mínimo) a los gerentes de los negocios de nueva creación.