Les gated communities : une nouvelle forme d’urbanité et un produit immobilier nés de la périurbanisation

Le cas de l’aire urbaine de Los Angeles

Manon LAUTARD, Pierre-François GALPIN, 2009

Les gated communities constituent un débat relativement récent dans la recherche urbaine. Phénomène croissant depuis les années 1980, la construction de communautés (copropriétés) fermées par des murs et dont l’accès est limité par des portes surveillées s’est fortement développée aux États-Unis, et depuis quelques années se répand sur le vieux continent.

Il s’agit d’un phénomène souvent décrit comme étant propre aux villes américaines, et plus particulièrement aux villes de Californie, de Floride et du Texas. L’urbanisme de Los Angeles est depuis des décennies beaucoup critiqué, notamment à propos de l’établissement de ces gated communities. Parmi les 215 communautés fermées en Californie, 191 sont situées dans l’aire métropolitaine de Los Angeles ; elles y représentent 10 % du marché de l’immobilier neuf.

L’intérêt pour ce sujet renvoie à différents débats : la privatisation des espaces, la ségrégation sociale et raciale, le lien social brisé et renouvelé, la folie sécuritaire ou encore l’apparition d’une nouvelle forme de ville (New Urbanism). Ces théories et débats tentent chacun de définir la gated community, mais la diversité des cas résulte inévitablement en une diversité des modèles et des définitions. Existe-t-il un modèle unique de gated community ? Si oui, quelles en sont ses spécificités et quelles évolutions (théoriques et concrètes) a-t-elle assimilé ?

Les références bibliographiques que nous avons sélectionnées sont les produits de chercheurs en géographie, sociologie, et politique de la ville, des années 1990 et des années 2000.

City of Quartz est l’un des ouvrages fondamentaux en théorie urbaine ; Mike Davis y dresse un portrait historique, politique et social de Los Angeles en dénonçant les processus d’exclusion.

Le recueil The City compile de nombreux articles sur Los Angeles, et s’inscrit dans les mêmes thèmes de recherche que Mike Davis : la ségrégation raciale, l’étalement urbain, les inégalités sociales.

L’article de G. Lazar est une critique de l’ouvrage Fortress America d’E.Blakely et M. Snyder. Il présente à la fois ses apports majeurs et ses points faibles, notamment la réduction de leurs hypothèses.

L’article de R. Le Goix tente de trouver de nouveaux angles d’appréhension et d’étude des gated communities : ne plus se concentrer uniquement sur la ségrégation qu’elles représentent, mais aussi sur leur dimension économique, comme un « produit immobilier ».

L’ouvrage Prisonniers volontaires du rêve américain retrace de manière exhaustive l’histoire des gated communities et les analyse à travers de nombreuses approches.

La recherche empirique de F. Mantovani sur le cas de Dreamville à Bologne est l’occasion de s’interroger sur les nouvelles formes du périurbain et le mode de vie idéalisé des gated communities.

L’article de C. Ghorra-Gobin sur Los Angeles analyse la structure urbaine, politique et ethnique de cette ville au cours du 20e siècle.

Les deux articles issus du dossier « Los Angeles » de la revue Urbanisme sont deux études de gated communities du point de vue de la revitalisation urbaine et du type de sociabilité créé.

L’article d’I. BARAUD-SERFATY définit les nouvelles caractéristiques de la ville financiarisée, les gated communities en étant l’une des manifestations.

I- Différentes définitions de cette nouvelle forme d’habitat

Cette première partie expose les différentes réponses des auteurs à la question : qu’est-ce qu’une gated community ?

Premières définitions : problématiques de ségrégation et d’enclavement

La réflexion urbaine dans les années 1990, en particulier sur le cas de Los Angeles, s’est beaucoup concentré sur les inégalités, à la fois économiques, sociales et ethniques. Los Angeles est ainsi désignée dans le recueil d’articles The City, comme la première ville américaine, dont la caractéristique majeure semble être la privatisation des espaces et la croissance des inégalités. Peu de références aux gated communities en tant que telles y sont faites. Cependant, la définition implicite qu’ils en établissent souligne un processus de ségrégation raciale et sociale résultant, en partie, d’une forte vague d’immigration que connaît la ville depuis les années 1960. C. Ghorra Gobin analyse la structure de cette ville multiethnique, dont la culture politique semble être celle de la mosaïque sans assimilation. Elle se traduit notamment par la privatisation d’espaces publics sous forme de gated communities.

City of Quartz semble être l’un des ouvrages majeurs à propos des gated communities de Los Angeles. Mike Davis emploie des expressions telles que « muraille blanche », « forteresse », ou encore « cellules fortifiées de la société d’abondance ». Le sociologue insiste sur plusieurs de leurs caractéristiques. Premièrement des associations de propriétaires – typiquement WASP – se regroupant afin de défendre des intérêts communs, elles se transforment peu à peu en communautés se barricadant du reste de la ville et du voisinage, au nom d’un sentiment d’insécurité et par peur de la menace étrangère.

Ouvrage de référence sur les communautés fermées, Fortress America démontre que ces nouvelles formes d’habitat se développent dans tous les États américains. Gilbert Lazar les définit comme des « secteurs résidentiels à accès limité, conçus avec une volonté de privatisation des espaces publics et de contrôle des entrées ». Les auteurs en établissent plusieurs typologies. Les communautés se différencient selon les catégories sociales des résidents : lotissements de luxe, retraités, et classes moyennes et ouvrières ; ou selon les modes de vie : communautés à dominante de loisirs, à vocation élitiste, et motivées par la crainte du crime et la sécurité.

Recherches de nouvelles définitions et de nouveaux enjeux

F. Mantovani s’interroge sur la création d’un Commun Interest Development, comme réponse d’un lieu idéal pour qui a décidé d’abandonner la ville. Ces communautés, dans lesquelles les espaces d’habitat sont planifiés dans leurs moindres détails et complètement privatisés, sont la conséquence de l’émergence de nouveaux modes de vie et occupent une fonction utopique : l’avantage du « vivre en ville » sans ses inconvénients, le rêve d’une vie meilleure à travers une nouvelle forme urbaine.

Stéphane Degoutin voit à travers le développement croissant de ce mode de vie une occasion double de se loger dans un lotissement protégé et appartenir à une même communauté d’intérêts et de valeurs. Le lotissement clos n’abrite que des membres d’une même ethnie ou d’une même génération : se créent alors des villes privées asiatiques, hispaniques, noires…

Ainsi, les auteurs de la décennie suivante, comme R. Le Goix, acceptent les précédentes définitions des gated communities ; elles restent admises par tous comme des « quartiers résidentiels enclos, dont l’accès du public est contrôlé ». Néanmoins, ils apportent de nouvelles dimensions au débat. La forme de la communauté protégée étant généralisée à beaucoup de villes des États-Unis, il semble plus difficile d’en définir sa spécificité. Mais elle doit être à présent envisagée comme un « produit immobilier » vendu par des promoteurs immobiliers.

II- La gated community comme objet de l’étude du lien communautaire et du débat ségrégation / intégration à Los Angeles

Le second débat lié à l’étude des gated communities à Los Angeles oppose l’argument plutôt traditionnel de la rétraction communautaire à celui d’une nouvelle forme de lien social.

L’argument de la rétraction communautaire

Ce sont principalement les auteurs pionniers qui défendent cette position : Mike Davis et Edouard Blakely. En effet, les deux auteurs semblent s’accorder sur le fait que les gated communities se construisent en opposition à leur voisinage, témoignant d’une volonté à la fois individualiste, exclusive et de démarcation.

« On est dedans ou dehors ! » semble être le mot d’ordre de la gated community selon Blakely. Il n’y aurait donc pas de processus d’intégration de la communauté ainsi séparée des quartiers qui l’entourent, mais bien un processus de ségrégation. L’« effet forteresse » dont parle Mike Davis est la manifestation architecturale de ce processus. Los Angeles est d’après lui la première ville des États-Unis à avoir défini des zones réservées exclusivement à la construction de maisons individuelles pour familles aisées. Ces maisons, d’abord séparées de leur voisinage par leur positionnement spatial, se voient ensuite encerclées de murs et de portes fermées ; un véritable « glacis architectural » qui coupe la citadelle des autres quartiers alentour. Une plaque « Armed response ! » placée devant les maisons a pour but de dissuader tout étranger d’entrer illégitimement dans la propriété. Mike Davis rappelle que ces « îlots de plaisir » ne peuvent subsister que grâce à l’existence de classes inférieures enfermées dans des ghettos et des barrios, situés à leurs portes.

Cynthia Ghorra-Gobin définit Los Angeles comme oscillant entre la volonté d’une centralité traduisant la complexité et l’hétérogénéité des cultures en présence, ainsi que le caractère multi-ethnique de sa population, et le maintien d’une tradition de conquête territoriale qui, se traduit soit par des phénomènes de sécessions par référendum, soit par la privatisation d’espaces publics sous forme de gated communities.

Ce phénomène d’enfermement est doublé d’un processus d’appartenance. On est exclu de la communauté, ou on appartient au groupe. C’est ce que développe Blakely dans sa typologie des motivations des résidents des gated communities. Tous désirent contrôler leurs rues et leurs voisins. Mais certains sont à la recherche de la reconnaissance d’un certain statut social, d’autres, de lieux ultra privés, protégés et sécurisés. Des résidents y voient un lieu intégralement protégé contre le crime et la délinquance ; d’autres y recherchent une nouvelle manière de se sociabiliser, à travers des clubs de loisirs réservés aux habitants de la communauté. C’est ainsi que S. Degoutin et R. le Goix analysent 25 séries télévisées représentant des gated communities. La série The O.C. (New port Beach en français) se déroule entièrement à l’intérieur de cette gated community. On y voit la « bulle dorée » de reproduction sociale et les réseaux privés que fréquentent les personnages, par exemple le lycée privé, ou les dîners de charité des parents créant une sociabilité de club.

L’argument de la complexification des motivations des résidents

Selon Le Goix, les caractéristiques sociales du quartier où la gated community s’inscrit ne sont pas en rupture avec celles de ses résidents. Il y a véritablement un lien entre la communauté et son environnement. Se basant sur les census tracts (recensement par quartier), il observe comment les gated communities s’inscrivent dans leurs environnements sociaux. Parfois, une communauté peut être présente dans plusieurs census tracts, ou bien il peut y en avoir plusieurs dans un census tract. Ainsi, une gated community seule ne peut être strictement localisée dans un seul quartier. D’autre part, chaque quartier répond à un segment du marché de l’immobilier ; ainsi une communauté doit s’y intégrer, car elle ne peut former un segment à part entière.

Gilbert Lazar nous informe que « peu de résidents font le choix délibéré de vivre derrière les portes » aujourd’hui, ils sont attirés par le logement pour d’autres raisons comme les services offerts ou l’emplacement. De plus, les promoteurs immobiliers semblent affirmer que l’existence de dispositifs de protection et de restriction d’accès n’aide que peu à la vente des biens immobiliers. La logique sécuritaire n’a pas disparu pour autant, car une fois qu’ils ont emménagé, les résidents apprécient la sécurité de leurs vies privées assurée par les grilles et les portes.

F. Mantovani montre bien combien la gated community peut être le rêve d’une nouvelle vie. La città perfetta est le mythe entre rationalité et utopie, de ces aménagements. Les motivations d’habitat vont donc plus loin que les avantages matériels et sécuritaires offerts par ces communautés, il peut s’agir d’une réelle aspiration à un changement de vie.

III- La gated community comme nouvel outil pour appréhender la ville du XXI siècle ?

Cette dernière partie a pour objectif de remettre en cause des concepts traditionnels définissant la ville, et d’en importer de nouveaux à partir de l’exemple des gated communities.

Le rapport public / privé

D’un point de vue traditionnel, les gated communities se caractérisent par une privatisation des espaces publics. M. Davis dénonce certaines pratiques ponctuelles de privatisation, par exemple la communauté de San Marino (Beverly Hills) qui ferme ses parcs le week-end pour interdire l’accès aux familles immigrées (asiatiques et hispaniques). Des discussions étaient en cours à propos d’une possible réouverture le samedi pour ceux qui pouvaient prouver qu’ils habitaient le quartier. Blakely complète ces propos en présentant les gated communities comme une « menace symbolique contre l’esprit civique », les communautés se désintéressant des problématiques publiques, collectives, regroupent des individus égoïstes dont l’intérêt se porte seul sur la préservation de sphères privées. S. Degoutin explique que « pour chaque forme d’espace public de type européen, il existe à Los Angeles un équivalent privé. Il y a peu d’éclairage public dans les rues parce que les voitures ont des phares. Il y a peu de bancs publics parce que les Angelinos préfèrent rester tranquillement dans leur voiture ».

Cependant, d’autres auteurs estiment qu’il est nécessaire d’aller plus loin que cette privatisation générale. Car, les gated communities consistent souvent en initiatives publiques : des constructions par des promoteurs soutenus par des gouvernements locaux. Elles peuvent être prises comme l’exemple d’une nouvelle forme de gouvernance, un partenariat entre le public et le privé, un nouvel urbanisme d’initiative qui ne s’oppose pas à la gestion urbaine. C. Ghorra-Gobin prend l’exemple de son étude de la communauté de Raintree à Culver City (40 000 habitants près de Los Angeles). Elle souhaite montrer l’apport de la gated community dans la revitalisation urbaine de la ville. Un accord politique entre promoteurs et gouvernants a été trouvé car elle permettait la réfection d’une friche industrielle, et l’accueil de nouveaux habitants aisés pour équilibrer le budget. Elle estime que ces aménagements sont aptes à limiter l’étalement urbain de Los Angeles. De même, l’article traitant du cas de New Port Beach explique comment, en 2001, cette communauté a annexé un territoire géré par le comté mais non incorporé, pour réaliser un aéroport à l’usage de 12 000 habitants.

Enfin, il est possible de voir en ces communautés une forme de gouvernement associant des intérêts privés. Le principe de copropriété implique que son pouvoir fonctionne presque comme celui d’une assemblée, où chaque membre peut donner son avis. Mais la copropriété des gated communities semble être plus forte qu’une copropriété d’immeuble traditionnelle. Elle démontre une méfiance vis à vis du gouvernement local. En effet, les services et équipements ordinairement proposés par la ville (collecte des ordures, maintenance des routes, police…) sont proposés par la communauté à la place de l’administration locale. Blakely défend cette vision, et questionne le sentiment d’appartenance de ces résidents à la collectivité où ils habitent. Cependant, Gilbert Lazar y voit plutôt une double participation : « engagement dans la gouvernance publique locale et dans leurs propres associations de propriétaires privés ».

Les acteurs économiques définissent la ville

Selon Renaud Le Goix, les gated communities doivent être aujourd’hui étudiées comme des biens immobiliers, des produits issus du « marketing immobilier ». Les services sont en quelque sorte une « valeur ajoutée de la fermeture », des arguments de vente des promoteurs immobiliers. Il faut alors regarder à la fois le prix de vente d’une maison, ainsi que les différentes charges associées. Le Goix affirme que la valeur du bâti dans les gated communities dépasse de 10 % environ celle des lotissements classiques. Les résidents sont donc conscients qu’ils doivent payer un prix plus fort afin de vivre « en sécurité » et « en communauté » aussi. Les frais associés à la copropriété sont de l’ordre de plusieurs milliers de dollars par an, auxquels viennent s’ajouter les taxes locales. Ainsi, Lazar dénonce certains propriétaires voulant obtenir un traitement fiscal plus favorable, arguant qu’ils paient directement les services offert par la résidence. Puisqu’ils n’emploient pas pleinement les services publics locaux, ils estiment mériter un traitement spécifique.

Le Goix fonde son article sur un argument novateur : le système des gated communities protège des fluctuations du marché de l’immobilier. Les copropriétés fermées garantissent la pérennité du patrimoine immobilier d’une part en excluant leur accès à des populations jugées « indésirables ». D’autre part, « les valeurs des biens sont plus élevées à l’intérieur de la clôture » que dans le voisinage. L’auteur observe l’évolution de ces valeurs selon des quartiers ; globalement, les prix dans les communautés fermées ont augmenté alors que ceux de leur voisinage ont diminué ou stagné. Alors que les prix sur le marché de l’immobilier sont très hétérogènes, ils sont relativement homogènes pour les communautés. Elles sont en définitive un investissement sûr pour les promoteurs immobiliers ; la demande étant de plus en plus forte également.

I. Baraud Sarfaty nous montre enfin, en quoi il est frappant de voir combien le risque, qui est une notion fondamentale en finance, structure de plus en plus la pensée sur la ville. Les gated communities peuvent par exemple être analysées comme une forme de couverture de risque. En un sens, la ville financiarisée est peut-être avant tout la ville « risquophobe ».

La problématique périurbain / centre-ville

Les gated communites sont communément étudiées comme un phénomène immobilier issu du périurbain, appelé aussi le front d’urbanisation. F. Mantovani explique le périurbain par la fin de la « città materiale« , de la ville concrète et ainsi la nécessité de se recréer un espace « ville » ayant les caractéristiques de la cité idéale. On peut trouver plusieurs raisons de ce positionnement spatial, notamment le fait que les résidentes sont à la recherche de calme, et de protection contre la violence (identifiée comme étant au centre-ville). Selon Le Goix, le front d’urbanisation est un marché immobilier des plus dynamiques aujourd’hui. Les promoteurs y disposent d’un espace vaste, nécessaire pour fournir tous les aménagements de loisirs et de sécurité propres aux communautés fermées. À Los Angeles, elles se sont établies sur le littoral, sur des collines ou au creux des vallées, à « la recherche d’une niche, à l’abri des bruits et de la circulation », et pourtant, la plupart d’entre elles sont situées à proximité des principaux axes de communication. Ainsi, cette fermeture physique consisterait moins à créer des quartiers autarciques qu’à « se démarquer dans la trame sociale et ethnique de la ville ».

Par ailleurs, les gated communities sont aujourd’hui situées de plus en plus en centre-ville. Elles ne touchent plus seulement les classes supérieures, mais aussi les classes moyennes, plus enclines à vivre en centre-ville, pour des raisons financières et idéologiques. Dans Prisonniers volontaires du rêve américain, S. Degoutin y prend l’exemple de la résidence Medici, réelle forteresse en plein centre-ville de Los Angeles, reliée directement à une entrée d’autoroute, pour appuyer ce propos.

Enfin, C. Ghorra-Gobin affirme que les gated communities sont un outil adéquat pour recycler le tissu urbain tout en le densifiant. Cette forme d’habitat se développe donc dans toutes les zones de la ville et serait même devenu un outil de politique urbaine. Toutefois, elle nuance ce propos par la nécessité des élus de requérir des logements sociaux dans ces communautés afin d’instaurer un minimum de diversité.

Pour conclure, ces auteurs constatent que les cadres de référence qui nous permettaient de penser la ville sont en train d’exploser. En même temps que la ville se modifie, il faut renouveler nos grilles de lecture. La thématique des gated communities devient ainsi un objet d’études englobant les changements urbains, politiques et sociaux de ces dernières années. Cette nouvelle forme d’habitat n’est plus un cas à part, opposé à la ville traditionnelle, mais devient symbolique des évolutions urbaines observées. Analyser ce phénomène d’habitat revient à soulever de nombreuses questions dont celles du sprawl, de la ségrégation ethnico-spatiale, de la confiance ou défiance envers les autorités publiques et des nouvelles formes de gouvernance.

Sources

To go further