Comunidades cerradas : una nueva forma de urbanidad y un producto inmobiliario nacido de la periurbanización

Las comunidades cerradas son un debate relativamente reciente en la investigación urbana. Un fenómeno creciente desde el decenio de 1980, la construcción de comunidades (condominios) cerradas por muros y cuyo acceso está limitado por puertas vigiladas se ha desarrollado fuertemente en los Estados Unidos, y en los últimos años se ha extendido al Viejo Continente.

Se trata de un fenómeno que a menudo se describe como específico de las ciudades americanas, y más particularmente de las ciudades de California, Florida y Texas. La planificación urbana de Los Ángeles ha sido muy criticada durante décadas, especialmente por el establecimiento de estas comunidades cerradas. De las 215 comunidades cerradas de California, 191 están ubicadas en el área metropolitana de Los Ángeles  y representan el 10% del mercado de viviendas nuevas.

El interés en este tema está relacionado con varios debates : la privatización del espacio, la segregación social y racial, el lazo social roto y la renovación, la locura de seguridad o el surgimiento de una nueva forma de ciudad. (Nuevo urbanismo Cada una de estas teorías y debates intenta definir comunidad cerrada, pero la diversidad de los casos da lugar inevitablemente a una diversidad de modelos y definiciones. ¿Hay un modelo único de comunidad cerrada ? En caso afirmativo, ¿cuáles son sus especificidades y qué desarrollos (teóricos y concretos) ha asimilado?

Las referencias bibliográficas que hemos seleccionado son producto de investigadores en geografía, sociología y política urbana de los años 90 y 2000.

City of Quartz es una de las obras fundamentales de la teoría urbana ; Mike Davis dibuja un retrato histórico, político y social de Los Ángeles, denunciando los procesos de exclusión.

La colección La Ciudad recopila numerosos artículos sobre Los Ángeles, y se basa en los mismos temas de investigación que Mike Davis : segregación racial, expansión urbana, desigualdades sociales.

El artículo de G. Lazar es una reseña del libro Fortaleza América de E. Blakely y M. Snyder. Presenta tanto sus principales contribuciones como sus puntos débiles, en particular la reducción de sus supuestos.

El artículo de R. Le Goix intenta encontrar nuevos ángulos para aprehender y estudiar comunidades cerradas : ya no se centra únicamente en la segregación que representan, sino también en su dimensión económica, como un «  bien inmueble ".

El libro Prisioneros Voluntarios del Sueño Americano traza exhaustivamente la historia de las comunidades cerradas y las analiza a través de numerosos enfoques.

La investigación empírica de F. Mantovani sobre el caso de Dreamville en Bolonia es una oportunidad para cuestionar las nuevas formas de periurbanización y el modo de vida idealizado de las comunidades cerradas.

El artículo de C. Ghorra-Gobin sobre Los Ángeles analiza la estructura urbana, política y étnica de esta ciudad durante el siglo XX.

Los dos artículos del dossier «  Los Angeles  » de la revista Urbanisme son dos estudios de comunidades cerradas desde el punto de vista de la revitalización urbana y el tipo de sociabilidad creada.

El artículo de I. BARAUD-SERFATY define las nuevas características de la ciudad financiada, siendo una de sus manifestaciones.

I- Diferentes definiciones de esta nueva forma de vivienda

Esta primera parte presenta las diferentes respuestas de los autores a la pregunta: ¿qué es una comunidad cerrada?

Primeras definiciones: problemas de segregación y aislamiento.

El pensamiento urbano de los años noventa, en particular en el caso de Los Ángeles, se centró mucho en las desigualdades, tanto económicas como sociales y étnicas. Los Ángeles es así referida en la colección de artículos La Ciudad como la primera ciudad americana, cuya principal característica parece ser la privatización de los espacios y el crecimiento de las desigualdades. Se hacen pocas referencias a las comunidades cerradas como tales. Sin embargo, la definición implícita que establecen pone de relieve un proceso de segregación racial y social resultante, en parte, de una fuerte ola de inmigración que la ciudad ha experimentado desde el decenio de 1960. C. Ghorra Gobin analiza la estructura de esta ciudad multiétnica, cuya cultura política parece ser de mosaico sin asimilación. Esto se refleja en la privatización de los espacios públicos en forma de comunidades cerradas.

parece ser una de las mayores obras sobre las comunidades de Los Ángeles. Mike Davis utiliza expresiones como «   muro blanco ", «   fortaleza ", o «   células fortificadas de la sociedad opulenta ". El sociólogo insiste en varias de sus características. En primer lugar, las asociaciones de propietarios -típicamente WASP- que se unen para defender intereses comunes, se están transformando gradualmente en comunidades que se atrincheran en el resto de la ciudad y del barrio, en nombre de un sentimiento de inseguridad y del temor a las amenazas extranjeras.

Fortress America, un trabajo de referencia sobre comunidades cerradas, muestra que estas nuevas formas de hábitat se están desarrollando en todos los estados americanos. Gilbert Lazar los define como «  áreas residenciales con acceso limitado, diseñadas con el deseo de privatizar los espacios públicos y controlar la entrada ". Los autores establecen varias tipologías. Las comunidades se diferencian según las categorías sociales de los residentes : urbanizaciones de lujo, jubilados y clases medias y trabajadoras ; o según los estilos de vida : comunidades elitistas orientadas al ocio, motivadas por el miedo al crimen y a la seguridad.

Buscando nuevas definiciones y nuevos temas

F. Mantovani se pregunta sobre la creación de un Desarrollo de Interés Comunitario, como respuesta a un lugar ideal para aquellos que han decidido abandonar la ciudad. Estas comunidades, en las que los espacios de vivienda están planificados con gran detalle y completamente privatizados, son la consecuencia de la aparición de nuevos estilos de vida y ocupan una función utópica: la ventaja de « vivir en la ciudad » sin sus desventajas, el sueño de una vida mejor a través de una nueva forma urbana.

Stéphane Degoutin ve en el creciente desarrollo de este modo de vida una doble oportunidad de vivir en una urbanización protegida y de pertenecer a la misma comunidad de intereses y valores. La urbanización cerrada sólo alberga a miembros del mismo grupo étnico o generación : se crean entonces ciudades privadas asiáticas, hispanas, negras…

Así, los autores de la década siguiente, como R. Le Goix, aceptaron las definiciones anteriores de comunidades cerradas ; siguen siendo aceptadas por todos como «   vecindarios residenciales cerrados, con acceso público controlado ". Sin embargo, aportan nuevas dimensiones al debate. Dado que la forma de la comunidad protegida está generalizada en muchas ciudades de los Estados Unidos, parece más difícil definir su especificidad. Pero ahora debe ser visto como un « producto inmobiliario » vendido por promotores inmobiliarios.

II- La comunidad cerrada como objeto de estudio del vínculo comunitario y el debate de la segregación/integración en Los Ángeles

El segundo debate relacionado con el estudio de las comunidades congregadas en Los Ángeles contrasta el argumento más bien tradicional de la reducción de la comunidad con el de una nueva forma de vínculo social.

El argumento de la reducción de la comunidad

Son principalmente los autores pioneros los que defienden esta posición : Mike Davis y Edouard Blakely. De hecho, ambos autores parecen estar de acuerdo en el hecho de que las comunidades cerradas se construyen en oposición a sus vecinos, lo que demuestra un deseo de individualismo, exclusividad y demarcación.

Según Blakely, «  On est dedans ou dehors !  » parece ser la consigna de la comunidad de los portadores. Por lo tanto, no habría un proceso de integración de la comunidad así separada de los barrios circundantes, sino más bien un proceso de segregación. El « efecto fortaleza » del que habla Mike Davis es la manifestación arquitectónica de este proceso. Según él, Los Ángeles es la primera ciudad de los Estados Unidos que ha definido zonas reservadas exclusivamente para la construcción de viviendas unifamiliares para familias acomodadas. Estas casas, al principio separadas de sus vecinos por su posición espacial, están entonces rodeadas de muros y puertas cerradas; un verdadero « glacis arquitectónico » que separa la ciudadela de los demás barrios circundantes. Una placa de « Respuesta armada » colocada frente a las casas tiene como objetivo disuadir a cualquier extraño de entrar ilegítimamente en la propiedad. Mike Davis nos recuerda que estas « islas de placer » sólo pueden sobrevivir gracias a la existencia de clases bajas encerradas en guetos y barrios, situados a sus puertas.

Cynthia Ghorra-Gobin define Los Ángeles como oscilante entre el deseo de una centralidad que refleje la complejidad y heterogeneidad de las culturas involucradas, así como el carácter multiétnico de su población, y el mantenimiento de una tradición de conquista territorial, que se traduce en el fenómeno de secesión por referéndum o en la privatización de los espacios públicos en forma de comunidades cerradas.

Este fenómeno de confinamiento va unido a un proceso de pertenencia. Uno es excluido de la comunidad o pertenece al grupo. Esto es lo que Blakely desarrolla en su tipología de las motivaciones de los residentes de comunidades cerradas. Todos quieren controlar sus calles y sus vecinos. Pero algunos buscan el reconocimiento de un cierto estatus social, otros buscan lugares ultra privados, protegidos y seguros. Algunos residentes lo ven como un lugar totalmente protegido de la delincuencia y el crimen ; otros buscan una nueva forma de socializar, a través de clubes recreativos para residentes de la comunidad solamente. S. Degoutin y R. le Goix analizan 25 series de televisión que representan comunidades cerradas. La serie El O.C. tiene lugar completamente dentro de esta comunidad cerrada. Muestra la « burbuja dorada » de la reproducción social y las redes privadas que los personajes frecuentan, como el instituto privado, o las cenas benéficas de los padres que crean una sociabilidad de tipo club.

El argumento de la creciente complejidad de las motivaciones de los residentes…

Según Le Goix, las características sociales del barrio en el que se encuentra la comunidad cerrada no están en desacuerdo con las de sus residentes. Hay un vínculo genuino entre la comunidad y su entorno. Basándose en los censos (censo por vecindario), observa cómo comunidades cerradas encajan en sus entornos sociales. A veces una comunidad puede estar presente en varios tramos de censo, o puede haber varias comunidades en un tramo de censo. Por lo tanto, una sola comunidad cerrada no puede ser estrictamente localizada en un solo vecindario. Por otro lado, cada barrio responde a un segmento del mercado inmobiliario ; por lo tanto, una comunidad debe integrarse en él, ya que no puede formar un segmento por derecho propio.

Gilbert Lazar nos informa que « pocos residentes toman la decisión deliberada de vivir detrás de las puertas », hoy en día, se sienten atraídos por la vivienda por otras razones como los servicios ofrecidos o la ubicación. Además, los promotores parecen afirmar que la existencia de salvaguardias y restricciones de acceso ayuda poco a la venta de bienes inmuebles. Sin embargo, la lógica de la seguridad no ha desaparecido, porque una vez que se han mudado, los residentes aprecian la seguridad de su privacidad que proporcionan las puertas y los portones.

F. Mantovani muestra cómo la comunidad puede ser el sueño de una nueva vida. La città perfetta es el mito entre la racionalidad y la utopía de estos desarrollos. Por lo tanto, las motivaciones del hábitat van más allá de los beneficios materiales y de seguridad que ofrecen estas comunidades, puede ser una verdadera aspiración a un cambio de vida.

III- La comunidad cerrada como una nueva herramienta para entender la ciudad del siglo 21?

El objetivo de esta última parte es desafiar los conceptos tradicionales que definen la ciudad, e importar otros nuevos basados en el ejemplo de comunidades cerradas.

La relación pública y privada

Desde un punto de vista tradicional, las comunidades cerradas se caracterizan por la privatización de los espacios públicos. Davis denuncia ciertas prácticas específicas de privatización, por ejemplo, la comunidad de San Marino (Beverly Hills) que cierra sus parques los fines de semana para prohibir el acceso a las familias inmigrantes (asiáticas e hispanas). Se estaba discutiendo la posibilidad de reabrir los sábados para aquellos que pudieran probar que vivían en el vecindario. Blakely complementa esto presentando comunidades cerradas como una « amenaza simbólica al espíritu cívico », ya que las comunidades que no se preocupan por los asuntos públicos y colectivos están formadas por individuos egoístas cuyo único interés es preservar las esferas privadas. S. Degoutin explica que « para cada forma de espacio público de tipo europeo, hay un equivalente privado en Los Ángeles. Hay poco alumbrado público en las calles porque los coches tienen faros. Hay pocos bancos públicos porque los Angelinos prefieren quedarse tranquilos en sus coches ".

Sin embargo, otros autores creen que es necesario ir más allá de esta privatización general. Porque, comunidades cerradas a menudo consisten en iniciativas públicas: construcción por promotores apoyados por los gobiernos locales. Pueden tomarse como ejemplo de una nueva forma de gobernanza, una asociación entre los sectores público y privado, una nueva iniciativa de planificación urbana que no se opone a la gestión urbana. C. Ghorra-Gobin toma como ejemplo su estudio de la comunidad de Raintree en Culver City (40.000 habitantes cerca de Los Ángeles). Desea mostrar la contribución de la comunidad de la puerta en la revitalización urbana de la ciudad. Se llegó a un acuerdo político entre los promotores y los gobiernos porque permitió la rehabilitación de un terreno baldío y la acogida de nuevos residentes acomodados para equilibrar el presupuesto. Cree que estos desarrollos son capaces de limitar la expansión urbana de Los Ángeles. De igual manera, el artículo que trata del caso de New Port Beach explica cómo, en 2001, esta comunidad anexó un territorio gestionado por el condado pero no incorporado, para crear un aeropuerto para uso de 12.000 habitantes.

Por último, es posible ver estas comunidades como una forma de gobierno que involucra intereses privados. El principio de copropiedad implica que su poder funciona casi como el de una asamblea, donde cada miembro puede dar su opinión. Pero la copropiedad de comunidades cerradas parece ser más fuerte que la copropiedad de un edificio tradicional. Muestra una desconfianza en el gobierno local. En efecto, los servicios y facilidades que suele ofrecer la ciudad (recogida de basura, mantenimiento de carreteras, policía…) los ofrece la comunidad en lugar del gobierno local. Blakely defiende esta visión, y cuestiona el sentido de pertenencia de estos residentes a la comunidad en la que viven. Sin embargo, Gilbert Lazar lo ve como una doble participación : «   participación en el gobierno público local y en sus propias asociaciones de propietarios privados ".

Los actores económicos definen la ciudad

Según Renaud Le Goix, comunidades de vecinos deben ser estudiadas hoy como bienes raíces, productos de « marketing inmobiliario ». Los servicios son de alguna manera un « valor añadido de cierre », argumentos de venta de los promotores inmobiliarios. Entonces es necesario mirar tanto el precio de venta de una casa, como los diversos cargos asociados. Le Goix afirma que el valor de los edificios en comunidades cerradas es alrededor de un 10% más alto que el de las urbanizaciones convencionales. Por lo tanto, los residentes son conscientes de que tienen que pagar un precio más alto para vivir « con seguridad » y también « en comunidad ». Los costos asociados a la propiedad de condominios son del orden de varios miles de dólares al año, más los impuestos locales. Así, Lazar denuncia a algunos propietarios que quieren obtener un tratamiento fiscal más favorable, argumentando que pagan directamente por los servicios que ofrece la residencia. Como no utilizan plenamente los servicios públicos locales, consideran que merecen un tratamiento especial.

Le Goix basa su artículo en un argumento innovador : el sistema de comunidades cerradas protege contra las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Los condominios cerrados garantizan la durabilidad del patrimonio inmobiliario por un lado, al excluir su acceso a las poblaciones consideradas « indeseables ». Por otro lado, « los valores de propiedad son más altos dentro de la valla » que en el vecindario. El autor observa la evolución de estos valores según los barrios ; en general, los precios en las comunidades cerradas han aumentado mientras que los de su barrio han disminuido o se han estancado. Aunque los precios en el mercado inmobiliario son muy heterogéneos, son relativamente homogéneos para las comunidades. Son, en última instancia, una inversión segura para los promotores inmobiliarios ; la demanda también está aumentando.

I. Por último, Baraud Sarfaty nos muestra lo sorprendente que es ver cómo el riesgo, que es una noción fundamental en las finanzas, estructura cada vez más el pensamiento de la ciudad. Las comunidades cerradas pueden analizarse, por ejemplo, como una forma de cobertura de riesgos. En cierto sentido, la ciudad financiada es tal vez sobre todo la « ciudad rufián ».

El problema periurbano / centro de la ciudad

Las comunidades cerradas se estudian comúnmente como un fenómeno inmobiliario originado en la zona periurbana, también conocida como el frente de urbanización. F. Mantovani explica la periurbana al final de la «  città materiale« , de la ciudad de hormigón y por lo tanto la necesidad de recrear un espacio de «  ciudad  » con las características de la ciudad ideal. Se pueden encontrar varias razones para este posicionamiento espacial, entre ellas el hecho de que los residentes buscan la calma y la protección contra la violencia (que se identifica como estar en el centro de la ciudad). Según Le Goix, el frente de la urbanización es uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos hoy en día. Los promotores tienen a su disposición una gran cantidad de espacio, necesario para proporcionar todos los servicios recreativos y de seguridad que son exclusivos de las comunidades cerradas. En Los Ángeles se han establecido en la costa, en las colinas o en los valles, « buscando un nicho, lejos del ruido y del tráfico », pero la mayoría están situados cerca de las principales rutas de transporte. Así, este cierre físico consistiría menos en la creación de barrios autosuficientes que en « distinguirse en el tejido social y étnico de la ciudad ».

Además, comunidades cerradas están hoy en día cada vez más ubicadas en el centro de la ciudad. Ya no sólo afectan a las clases altas, sino también a las clases medias, que están más inclinadas a vivir en el centro de la ciudad por razones financieras e ideológicas. En Prisioneros Voluntarios del Sueño Americano, S. Degoutin utiliza el ejemplo de la residencia de los Medici, una verdadera fortaleza en el centro de Los Ángeles, conectada directamente a una entrada de la autopista, para apoyar este punto.

Por último, C. Ghorra-Gobin afirma que las comunidades cerradas son una herramienta adecuada para reciclar el tejido urbano y al mismo tiempo densificarlo. Por lo tanto, esta forma de vivienda se está desarrollando en todas las zonas de la ciudad e incluso se ha convertido en un instrumento de política urbana. Sin embargo, matiza esta afirmación por la necesidad de que los funcionarios elegidos exijan viviendas sociales en estas comunidades para establecer un mínimo de diversidad.

Para concluir, estos autores señalan que los marcos de referencia que nos permitieron pensar en la ciudad están explotando. Al mismo tiempo que la ciudad está cambiando, necesitamos renovar nuestras redes de lectura. El tema de las comunidades cerradas se convierte así en un tema de estudio que abarca los cambios urbanos, políticos y sociales de los últimos años. Esta nueva forma de hábitat ya no es un caso aparte, opuesto a la ciudad tradicional, sino que se convierte en un símbolo de las evoluciones urbanas observadas. El análisis de este fenómeno de la vivienda plantea muchas cuestiones, entre ellas las de la segregación, la segregación étnico-espacial, la confianza o la desconfianza hacia las autoridades públicas y las nuevas formas de gobernanza.