Accéder au logement en Europe

Krisztina Keresztély, 2008

Collection Passerelle

Très cher l’accès au logement

Les augmentations de loyers dépassent celles des revenus ; les classes moyennes ont de plus en plus de mal à se loger, sauf à rester dans le parc public. Et encore ! La part du revenu consacré au loyer et aux charges est bien souvent telle qu’elle grève fortement le budget des ménages, voire les oblige à s’endetter pour assurer le quotidien.

Le secteur social se rétrécit comme peau de chagrin sur les marchés du logement, selon trois vecteurs :

• d’une part la diversification à l’extrême des catégories de financement de leur construction ;

• d’autre part la vente de parties grandissantes des patrimoines des bailleurs sociaux ;

• enfin la démolition qui fait place à du logement plus haut de gamme et à des activités économiques rentables.

La gestion de ce qui reste du parc social s’aligne de façon croissante sur la gestion privée : sélection sévère à l’entrée dans le patrimoine, selon des critères moins fondés sur les revenus que sur d’autres variables peu avouables telles que l’origine nationale et/ou ethnique, comme on peut le lire dans le texte comparatif sur les pratiques britanniques et françaises en la matière ; refus des demandes de changement de logement qui résultent en une sorte d’assignation à résidence ; est ainsi déniée aux locataires la possibilité de choisir leur mode de logement et d’en changer au cours de leur vie.

Le piège de l’accession sociale à la propriété sévit à l’Ouest comme à l’Est : dans l’habitat ancien, des familles s’endettent à vie sans être correctement informées de l’étendue des travaux à effectuer pour rendre les logements confortables. Quant au neuf, il n’est accessible que dans des zones périphériques de plus en plus éloignées des centres-villes ; il en résulte des temps et des coûts de transport nuisibles à la qualité de la vie. Deux textes nous le montrent, pour la France et pour la Hongrie.

La répartition autoritaire de l’habitat dans l’économie libérale

La promotion privée donne le ton. Dans chaque pays le rachat de friches industrielles et de logements privés et publics pour la réalisation de vastes opérations d’habitat de luxe et de sièges de firmes internationales correspond à une offre qui s’adresse aux couches supérieures de la population. Les collectivités publiques se joignent généralement à ce type de démarche. Au final, l’offre de logements accessibles diminue.

La polarisation sociale se reflète dans les mouvements de population : les couches sociales en ascension participent de l’éviction des habitants en place dans des quartiers centraux présentant, bien que dégradés, un intérêt patrimonial et architectural. Le processus est particulièrement significatif dans les grandes villes de l’Europe anciennement socialiste. Les expériences de Berlin et de Budapest donnent à voir cette frénésie de différenciation sociale via le logement après 45 ans de « moyennisation » socialiste.

Quel effet sur la ville et sur ses habitants ?

La diminution de l’accessibilité du logement et l’exclusion de certains groupes du marché de logement ont un effet de gentrification et d’uniformisation de tous les quartiers qui deviennent attractifs pour les investissements immobiliers en raison de l’augmentation de leurs prix fonciers. Cette évolution touche d’abord les centres-villes et s’étend ensuite aux quartiers intermédiaires entre centre et périphérie, se traduisant par un changement de population et par la perte d’une partie des fonctions et activités traditionnelles de ces milieux urbains. Toutes les grandes villes d’Europe sont touchées pratiquement, y compris des villes moyennes, alors que les politiques de renouvellement urbain social ne traitent ces questions que partiellement et cherchent toujours le compromis avec les promoteurs privés.

Y a-t-il une limite à la marche forcée vers la marchandisation totale du logement ?

La seule limite consisterait en des politiques publiques visant à contenir les coûts fonciers, à favoriser l’accession sociale dans le parc ancien par des outils financiers et techniques adéquats et à empêcher la braderie du logement social. Or, comme les textes de ce chapitre nous le montrent, les politiques publiques sont des acteurs de premier plan de la ville libérale. Les autorités responsables du logement (municipalités, sociétés de logement etc.) se laissent déposséder des outils visant au maintien du parc social, et cèdent de plus en plus de place aux promoteurs privés. Cela se manifeste violemment dans les villes de l’Europe de l’Est où les disparités sociales ont été tant bien que mal masquées pendant quarante ans, pour ressurgir d’autant plus crûment aujourd’hui.

Sources

2 analysis

• Les discriminations ethniques dans l’accès au logement social
• Devenir propriétaire de son logement en France

2 case studies

• Evolutions du marché du logement à Berlin
• L’inaccessibilité croissante des quartiers historiques de Budapest