Le logement social dans l’agglomération toulousaine

Quelles avancées le Plan Local de l’Habitat a-t-il permis ?

Christine Monjon, 2009

Après avoir eu une approche de l’agglomération toulousaine à travers le programme AéroConstellation, un regard sur le logement social peut montrer l’envers du décor du territoire. Quelques éléments de cadrage avant de commencer :

• Pour comprendre le marché de l’habitat local, il convient d’avoir à l’esprit que le marché est fortement « tiré vers le haut » par les produits investisseurs (loyer et foncier).

• Deux communes se conforment à la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU - pour la mise en place de la décentralisation et du développement durable)

• Si l’agglomération connaît depuis 1999 un doublement de sa production de logements sociaux, il importe de porter un regard plus qualitatif sur ce que révèlent ces chiffres.

• Le marché local de l’habitat se cale sur l’image du cadre travaillant pour l’aéronautique. On voit des terrains se vendre à 250 euros du m².

L’aspect coercitif de la loi SRU : l’article 55

L’article 55 impose aux communes de plus de 3500 habitants d’avoir un taux de logements sociaux d’au moins 20 % du nombre de leurs résidences principales. Les communes dont le taux est inférieur à 20 % doivent rattraper le retard et verser, chaque année, des pénalités correspondant à 150 € par logement manquant. Pour mesurer le déficit lié à la loi, sont comptabilisés comme « logements SRU » : les logements locatifs appartenant aux organismes HLM ; les logements privés conventionnés et soumis à conditions de ressources ; les logements foyers. C’est la Communauté d’agglomération du Grand Toulouse, doté d’un PLH approuvé et compétent en matière de réserves foncières qui est destinataire de ces pénalités. Ce prélèvement est utilisé pour financer des acquisitions foncières et immobilières ou contribuer à l’équilibre d’opérations de logements locatifs sociaux.

Il convient par ailleurs de préciser que l’essentiel du « logement très social » est concentré sur la ville centre que ce soit pour les CHRS (centres d’hébergement) ou pour les logements d’insertion

Les objectifs annuels de construction de logements sociaux

Dans les années à venir la production de logements sociaux doit tenir compte à la fois de la loi SRU, du Plan de cohésion sociale et de l’accompagnement de la croissance démographique de l’agglomération toulousaine. Au total, le Programme Local de L’habitat du Grand Toulouse fixe la production à 2000 logements par ans :

• Loi SRU « rattrapage » : 450 logements

• Accompagnement de l’accroissement du parc (20 %) : 1000 logements

• Renouvellement urbain (reconstruction GPV) : 300 logements

• Solidarité « 3 pour 2 » : 150 logements

• Compensations ventes et démolitions hors ANRU : 100 logements

Mise en œuvre opérationnelle des objectifs du PLH

Dès à présent, dans les Zone d’Aménagement Concertés (ZAC), la règle est de 20 à 25 % de logement social dont 20 % sont financés en PLUS (Prêt Locatif à Usage social) et 5 % financées en PLS (Prêt Locatif Social). Pour ce qui concerne les opérations mixtes réalisées par des promoteurs privés des négociations permettent d’intégrer 20 % de logements sociaux à l’opération.

Outre une veille et une action accrue en matière de réserve foncière, dans les années à venir, la mise en œuvre du PLH se réalisera de façon plus systématique avec l’inscription de ses objectifs dans les Plans Locaux d’Urbanisme : les zones U intégreront la création de servitudes de mixité sociale et les zones AU engageront la rédaction d’orientations d’aménagement.

Pour conclure deux constats :

• La solidarité d’agglomération en matière de logements sociaux constitue encore un vaste chantier. Le relogement lié au Grand Projet de Ville qui engage des démolitions d’immeuble en est une illustration. En effet, la ville centre porte cette opération sans soutien de la périphérie.

• Les élus ont conscience de la nécessité de construire du logement social mais les moyens manquent et notamment sur la question du foncier. Peu de communes ont engagé de véritable politique en la matière, elles ne disposent ainsi que de peu de réserves. Dans ce contexte, la CAGT travaille au cas par cas avec chaque commune.