Recyclage des logements vacants pour développer l’offre de logement social à Lille

Impacts sociaux, urbains et économiques positifs sur les quartiers concernés grâce à la réhabilitation des logements vacants

François LEGRIS, 2005

Cette fiche présente l’intérêt du recyclage des logements vacants en étudiant le cas de Lille. Par cette initiative, il s’agit d’une part de loger des populations très défavorisées et, d’autre part, d’améliorer l’habitat et le quartier, dans une perspective de rénovation urbaine.

Contexte et objectifs du projet

Le recyclage des logements vacants, et bien souvent délabrés, permet de dégager une nouvelle offre de logements dont une part de logements très sociaux au bénéfice des familles défavorisées. Hormis l’enjeu social, le développement de cette action permet de s’attaquer au cas par cas à ces plaies urbaines et contribue à la redynamisation des secteurs concernés. L’action dépasse le simple constat (identification et recensement) pour déboucher sur des réalisations concrètes grâce à l’implication et au soutien des acteurs locaux. Mais il s’agit d’éviter, dans sa mise en œuvre, le développement d’initiatives désordonnées et éventuellement spéculatives sur les propriétés les plus fragiles. L’analyse des modes opératoires, des stratégies partenariales de terrain et institutionnelles permettra de renforcer et de reconnaître la validité des méthodologies d’intervention et d’identifier les outils transférables sur d’autres sites.

Mise en oeuvre de l’action

L’action se déroule en quatre phases :

Fournir un recensement du patrimoine vacant du quartier en précisant : l’état de l’immeuble (bon état apparent, état médiocre, état de délabrement), la typologie de l’immeuble (maison front à rue, immeuble de x logements, logement au-dessus de commerces, maison de courée…).
Analyser les raisons de la vacance, après avoir identifié et interpellé les propriétaires. La vacance peut être due à : a) L’abandon de gestion par le propriétaire. Il s’agit des propriétaires ayant renoncés à la gestion de leur bien sans toutefois s’en dessaisir. Cette situation résulte bien souvent de plusieurs problèmes : l’âge du propriétaire, les difficultés répétées avec les locataires, la copropriété, la méconnaissance des aides et dispositifs financiers, la faiblesse des moyens financiers des propriétaires… ; b) L’indivision. Elle bloque toute orientation décisionnelle et empêche de gérer ou revendre le bien ; c) Les successions vacantes. Ces immeubles nécessitent une intervention spécifique afin qu’ils puissent être revendus par adjudication ; d) Le patrimoine public. Il s’agit essentiellement d’immeubles ayant fait l’objet d’une politique foncière par Lille Métropole Communauté Urbaine afin de réaliser une opération d’urbanisme.
Proposer des scénarios d’interventions spécifiques correspondant aux différentes catégories de vacances, susceptibles de remobiliser les propriétaires ou de favoriser l’intervention de bailleurs sociaux. Les propositions sont établies en fonction de l’éventail des aides et dispositifs de financement en vigueur, notamment : a) L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) Insalubrité, L’ANAH Vacant ; b) Le bail à réhabilitation ; c) Des procédures plus coercitives comme la procédure d’Immeuble Privé en état manifeste d’Abandon, la procédure d’Immeuble Menaçant Ruine etc.
Pratiquer un recyclage actif, notamment dans le cadre de la démarche IGLOO (Insertion Globale par le Logement et l’Emploi) permettant aux familles en situation de précarité d’habitat de construire une solution de relogement durable en milieu urbain.

Toutes les familles modestes et défavorisées du quartier n’ayant plus où se loger dans des conditions décentes sont visées par le projet. Les premiers bénéficiaires du projet seront les personnes qui habiteront les logements recyclés (il serait hasardeux d’en estimer le nombre). Les bénéficiaires indirects seront les voisins des immeubles concernés par la suppression de nuisances. Enfin, c’est la population du quartier dans son ensemble qui bénéficiera d’une amélioration d’image.

Plusieurs partenaires sont associés au projet:

Des collectivités territoriales : la ville (service Habitat, service d’Hygiène, service Pénal et Droit des Sols) et la Communauté Urbaine, notamment lors de l’usage du droit de préemption, plus une aide financière dans le cadre de la Politique de la Ville.
Les Services de l’Etat : Préfecture, au titre de la Politique de la Ville, ainsi qu’une collaboration opérationnelle avec le Service des Impôts et les Domaines.
D’autres partenaires : Collaboration opérationnelle avec les organismes HLM, la SAUES Habitat PACT.
Des moyens matériels sont également nécessaires : Antenne de proximité, matériel informatique et bureautique, base de données et logiciel de cartographie, appareil photo numérique, liaison Internet.

Bilan et suivi

L’action de lutte contre les logements vacants a un triple impact :

Un impact social : l’offre nouvelle de logements, dont une part de logements très sociaux, pouvant être réhabilités avec le concours des bailleurs sociaux.
Un impact urbain : l’effet dynamique occasionné par la réhabilitation et la réoccupation des logements. Cet impact est très important pour l’image des rues du quartier concerné. En effet, la présence de nombreuses maisons abandonnées, d’immeubles murés, de magasins fermés, contribue à donner une vision négative du quartier.
Un impact économique : outre l’enjeu social évident, lorsque l’on connaît les besoins en matière de logement, la remise sur le marché du parc vacant représente un intérêt économique pour le marché de la réhabilitation (entreprises du bâtiment), celui de la location et les impôts locaux et taxes foncières générées.

Le suivi est mené par un groupe de pilotage réunis tous les 6 mois. Il sera chargé du suivi et du réajustement de l’action engagée. Placé sous la présidence de la ville de Lille, ce comité sera composé des membres suivants :

l’Etat,
la Direction Départementale de l’Habitat,
l’ANAH,
Lille Métropole Communauté Urbaine,
la ville (Service Habitat Urbanisme, Service Foncier, Service Pénal et Droits des Sols),
le Contrat de Ville,
le service des Impôts,
le PACT de Lille,
les bailleurs sociaux impliqués dans des actions de recyclage.

Un groupe de suivi se réunira mensuellement pour travailler sur les articulations opérationnelles et les scénarios à développer pour chaque situation.

Une auto-évaluation permettra de mesurer le nombre et la nature des recyclages engagés ou réalisés, l’offre de logements produite (accession, locatif, locatif social et très social) et l’effet dynamique sur l’environnement. La première action menée en 1996 a permis d’identifier 300 logements vacants et d’en recycler 170.