USIN en Lyon Parilly: densificación de un antiguo descampado
Cuaderno práctico nº 16: (Re)desarrollo de actividades productivas en áreas metropolitanas
Thierry Petit, noviembre 2024
El proyecto Usin es el «tótem de la industria urbana en el área metropolitana de Lyon». Apoyado por el área metropolitana de Lyon, el objetivo del desarrollo del emplazamiento es revitalizar la industria en el corazón del tejido urbano mediante la creación de un parque empresarial industrial 4.0. El proyecto Usin Lyon Parilly se basa en la remodelación y la reorganización estructural del emplazamiento industrial de Bosch, así como en la construcción de nuevos edificios capaces de acoger a los futuros actores de la industria. Usin incluye un componente medioambiental paisajístico y se organiza en torno a servicios, instalaciones y recursos compartidos en todo el emplazamiento.
Para descargar: cp16_ok_bat_web.pdf (7,3 MiB)
Desde hace varios años, la aglomeración lionesa tiene un fuerte compromiso con el mantenimiento y el desarrollo de su base industrial, como lo demuestra la puesta en marcha en 2009 de un dispositivo de acogida de empresas en la aglomeración. Este dispositivo se integra a continuación en los documentos de urbanismo, en particular el Plan Local Intermunicipal de Urbanismo (PLUI), con la creación de una categoría « industria » (UEi1) para proteger los polígonos industriales y evitar su reconversión hacia otros usos (como las oficinas).
Con estas herramientas a su disposición, la Metropole tiene poder para negociar con los agentes industriales y los propietarios de suelo industrial a la hora de vender la totalidad o parte de un polígono. Además, mantiene un diálogo permanente con los principales propietarios, lo que le permite detectar precozmente cualquier proyecto de venta de terrenos.
Cuando el propietario se compromete voluntariamente en este proceso de cooperación, Metropole le ofrece apoyo en ingeniería para reducir costes, apoyo en el desarrollo del proyecto del futuro emplazamiento y la organización de convocatorias de proyectos para apoyarlo. Así surgió el proyecto USIN en el antiguo emplazamiento de Bosch Rexroth en Lyon Parilly.
Bosch, que ocupa un terreno de veinte hectáreas, se puso en contacto con Metropole en el marco de un plan de protección del empleo (PSE). La empresa quería ayuda para un proyecto de venta de once hectáreas de terreno correspondientes al emplazamiento de su fábrica de bombas de inyección Rexroth, que había cerrado recientemente, con el fin de recolocar allí puestos de trabajo. El proyecto USIN, elaborado en colaboración con el director de las instalaciones de Bosch, tiene por objeto la reconversión de las actividades industriales en el emplazamiento con el fin de valorizarlo al máximo.
El terreno, de 11 hectáreas, cuenta con 30.000 metros cuadrados de edificios industriales, entre ellos una nave (11.000 metros cuadrados). Bosch sacó a concurso varios proyectos de ordenación sobre la base de una consulta restringida a los promotores y a SERL, la sociedad de ordenación del Gran Lyon, y con el apoyo de la Autoridad Metropolitana en el marco de su ayuda a la gestión de proyectos (AMO). El proyecto de SERL ha sido seleccionado.
Incluye la renovación de 30.000 metros cuadrados de edificios existentes y la construcción de otros 30.000 metros cuadrados para dar cabida en el futuro a 1.000 puestos de trabajo industriales en el emplazamiento. SAS USIN fue creada conjuntamente por SERL, Banque des Territoires y Caisse d’Épargne Rhône-Alpes para llevar a cabo el proyecto. SERL deseaba conservar la propiedad del terreno y de los locales y tenía previsto reurbanizar el emplazamiento, incluso mediante nuevas construcciones. Tras una operación preliminar de saneamiento realizada por Bosch bajo la supervisión de la Dirección Regional de Medio Ambiente, Ordenación del Territorio y Vivienda, SERL adquirió el terreno por 15 millones de euros, un año y medio después de llegar a un acuerdo con la Autoridad Metropolitana. El programa está concebido para acoger a empresas innovadoras, start-ups, VSE y PYME que produzcan series pequeñas y medianas y realicen actividades de prototipado. También incluye La Ruche Industrielle, un espacio de encuentro y puesta en común, que alberga asimismo una aceleradora de proyectos (programa BOOSTART) y un espacio de coworking. Las empresas alojadas son todas inquilinas con contratos de arrendamiento comercial estándar, pero también con contratos de arrendamiento temporal para start-ups o empresas que buscan soluciones a corto plazo.
Patrocinadores del proyecto
Bosch, antiguo propietario del centro. La Metropole de Lyon. USIN, propietaria del emplazamiento, es responsable de su desarrollo y gestión, con los siguientes accionistas: SERL (Société d’équipement et d’aménagement du Rhône et de Lyon, 41,86%), Banque des territoires (40,14%) y Caisse d’Épargne Rhône-Alpes (18%).
La USIN hoy
A principios de 2024, el emplazamiento de la USIN albergará unos 440 puestos de trabajo. Entre 2019 y 2023, albergó a Symbio, una empresa conjunta de Faurecia y Michelin que fabrica pilas de combustible para vehículos. La empresa ocupó temporalmente la nave principal durante cuatro años. Con 3.500 metros cuadrados cuando llegó en 2019, se fue extendiendo por todo el pabellón (11.000 m2) a medida que crecía. En diciembre de 2023, Symbio se instaló en su gigafactoría de Saint-Fons, cerca de Lyon, el mayor centro de producción integrada de pilas de combustible de Europa, y actualmente emplea a 750 personas. Desde noviembre de 2023, USIN dispone de dos nuevos edificios (10.000 m2) de espacio de producción que representan una inversión de 13,5 millones de euros.
Factores de éxito
La negociación y la implicación del propietario fueron las claves del éxito del proyecto, así como una clasificación PLUI restrictiva y una fuerte voluntad política de preservar la vocación industrial del emplazamiento, lo que permitió mantener un precio de adquisición del terreno razonable.