La densification du pavillonnaire à Trappes : entre versant légal et versant informel d’un processus spontané

Anastasia Touati, octubre 2015

Trappes est une commune de 28 000 habitants¹ située à 30 km de Paris faisant partie de la Communauté d’Agglomération de Saint-Quentin en Yvelines (CASQY). Souvent qualifiée de commune « populaire », le parc de logements y est principalement composé de quartiers d’immeubles d’habitat social caractéristiques de la période fonctionnaliste. Contrairement à la commune de Magny-les-Hameaux, composée en majorité de logements pavillonnaires², les quartiers pavillonnaires de Trappes représentent une partie seulement³ de l’ensemble du parc de logements communal. La population trappiste est par ailleurs en moyenne plus en difficulté socialement que l’ensemble de la population de la CASQY.

Pour l’ensemble de ces raisons, la ville de Trappes est engagée depuis 2002, entre autres aux côtés de l’Etat et de la CASQY, dans une démarche de rénovation urbaine (dans le cadre d’un Grand Projet de Ville) de ses quartiers d’habitat social et de son centre ville. On assiste ainsi à un traitement spécifique des quartiers classés en géographie prioritaire de la politique de la ville retenus par le programme national français de rénovation urbaine. L’objectif de ces politiques est de transformer en profondeur les quartiers qui sont classés en « zones urbaines sensibles » ou quartiers dits en difficulté, par une instrumentation spécifique de l’action publique nationale qui permet à l’Etat de gouverner « à distance » ces quartiers difficiles (Epstein 2005). A l’inverse, la municipalité préfèrerait maintenir en l’état les quartiers pavillonnaires.

Lutter contre la densification du pavillonnaire et protéger le cadre de vie

Dans ce contexte la ville entend préserver ses quartiers pavillonnaires, qui accueillent une population plus aisée en moyenne que l’ensemble des habitants de la ville. Or on assiste aujourd’hui à un processus de densification spontanée des quartiers pavillonnaires que les responsables municipaux souhaiteraient voir s’interrompre. Le processus de densification observé à Trappes correspond à un exemple de processus de densification effective du tissu pavillonnaire, qui n’a pas été initié et qui n’est pas « encadré » par une politique publique. Au contraire, la mairie de Trappes mène depuis 2000 une politique de lutte contre la densification des tissus pavillonnaires, principalement pour des raisons esthétiques mais aussi pour des raisons de préservation du cadre de vie offert par ces quartiers⁴.

De même, à l’occasion de l’élaboration de son nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU) en février 2009, la ville a voulu se saisir de ce qu’elle considère comme étant un « problème » de densification. Parmi les quatre enjeux spatiaux exposés comme étant fondamentaux dans l’aménagement de la commune et guidant l’élaboration de ce PLU, figure la lutte contre la densification des tissus pavillonnaires⁵.

Malgré cette politique, on observe au moins depuis 2000 un processus effectif de densification « spontanée », du fait d’initiatives individuelles de la part de particuliers. Nous avons identifié ce processus comme ayant deux versants : un versant légal et un versant informel.

Une densification spontanée par construction de logements supplémentaires

Dans son versant légal,la densification est le fait de particuliers ayant des pratiques de constructions (deuxième logement ou locaux annexes) sur leur parcelle ou sur une parcelle résultantd’une division parcellaire. Nous désignons ces pratiques comme le « versant légal » du processus de densification car elles sont conformes au règlement du POS de la commune. Dans son versant informel, le processus de densification est également le fait de particuliers qui viennent densifier le tissu pavillonnaire par des constructions diverses (construction de logements supplémentaires sur la parcelle ; réaménagement en logement de locaux impropres à l’habitation comme des caves, des garages ou des abris de jardins) qui sont illégales dans la mesure où, soit elles n’ont pas été déclarées, soit elles ont fait l’objet de fausses déclarations. La plupart du temps ces constructions ne sont pas conformes au règlement du POS, voire constituent des infractions à d’autres codes comme celui de la construction et de l’habitat, ou encore celui de la santé publique.

A Trappes la densification informelle conduit dans quelques cas à des situations où des personnes sont logées dans des conditions d’habitat indigne voire insalubre. La densification qui échappe au contrôle de la puissance publique peut donc parfois aboutir à une certaine « taudification » de l’habitat.

Un système d’action centré sur les particuliers, propriétaires et bailleurs

Le système d’action impliqué dans le processus de densification du tissu pavillonnaire à Trappes fait intervenir le même type d’acteurs que ceux rencontrés dans les processus de densification douce par division parcellaire: des propriétaires initiateurs ; des acquéreurs de terrains à bâtir faisant construire une maison individuelle sur une parcelle détachée ; des locataires de logements nouvellement créés sur une parcelle ; des constructeurs de maisons individuelles ; des géomètres ; des agents immobiliers ; etc.

Dans son versant informel, le processus de densification peut parfois s’accompagner de phénomènes de taudification de l’habitat et s’avère fructueux pour des bailleurs qui louent à des prix souvent proches du marché des logements illégaux et parfois indécents voire insalubres⁶. En tout état de cause le processus de densification observé à Trappes profite surtout aux propriétaires fonciers des tissus pavillonnaires, que ce soit dans son versant légal ou dans son versant informel. Au contraire, ce sont les ménages modestes, locataires des logements illégaux, qui pâtissent du manque de maîtrise et de moyens publics nécessaires à la lutte contre ce processus dont les origines relèvent aussi pour beaucoup d’enjeux supra communaux, et notamment du marché du logement francilien.

Du parcellaire au marché immobilier : les facteurs de la densification spontanée

Différents facteurs peuvent expliquer la forme de ce processus de densification. D’abord, des facteurs fonciers et réglementaires, liés à la fois à la forme des tissus pavillonnaires qui sont des tissus de type faubourg aux parcelles de taille relativement grande, qui ont toujours évolué de manière spontanée au gré des évolutions du règlement et des initiatives individuelles. Le processus de densification dans son versant légal est également le fait de facteurs réglementaires : bien que la mairie mène une politique de lutte contre la densification des tissus pavillonnaires, le dispositif règlementaire antérieur à 2009 permettait de fait une certaine densification du tissu pavillonnaire. Au premier rang de ces failles figurait l’absence de réglementation des terrains (donc l’absence de minimum parcellaire) qui permettait la multiplication des divisions foncières suivies de constructions sur les parcelles détachées.

Ce sont ensuite des facteurs liés à la conjoncture immobilière actuelle qui accuse une crise du logement qui se ressent d’autant plus dans les territoires défavorisés. La pénurie de logements et notamment de logements sociaux observée en Ile-de-France n’épargne pas la commune de Trappes qui ne possède pas suffisamment de logements au sein de son parc social ordinaire pour satisfaire l’ensemble de la demande des ménages pouvant prétendre à un logement social. Cette insuffisance du parc social conduit à un report des ménages modestes sur le parc privé qui, dans son segment le plus bas, devient parc social de fait.

Enfin la forme que prend la densification est aussi liée aux caractéristiques économiques et sociales de la commune de Trappes. En Ile-de-France et notamment dans les poches urbaines marquées par une forte ségrégation socio-spatiale, on assiste avec la crise du logement à l’émergence d’un « sous marché » du logement (selon l’expression de l’IAU (IAU 2011) qui accueille les ménages exclus du marché principal. Ce contexte de crise du logement aurait ainsi pour conséquence d’encourager la vocation des marchands de sommeil, qui trouvent dans ce sous marché un intérêt économique fort en logeant à moindre frais et dans des conditions parfois déplorables des ménages n’ayant souvent aucun autre moyen de se loger. Le processus de « densification spontanée » accompagnée d’une taudification de l’habitat dans les tissus pavillonnaires serait avéré dans plusieurs communes qui accueillent des populations défavorisées. En dehors de Trappes, c’est ainsi le cas dans plusieurs communes du département de la Seine-Saint-Denis et du département du Val-de-Marne (Davy, Mertiny, and Richard 2014).

A Trappes, le processus est d’autant plus difficile à éradiquer que la commune n’a pas forcément les moyens de fournir un logement social ordinaire à l’ensemble des personnes pouvant prétendre à occuper ce parc social. La ville de Trappes ne possède donc pas le parc d’habitation nécessaire pour permettre le relogement des personnes hébergées de façon illégale. Faute de logements suffisants, elle n’est donc pas en mesure d’interdire d’habiter dans tous les logements qui lui ont été signalés comme potentiellement indécents.

Le processus de densification, dans son versant informel perdure aussi du fait que les locataires de ces logements ne sont pas particulièrement revendicatifs et ne font pas forcément valoir leurs droits, soit parce qu’ils ne les connaissent pas, soit parce qu’ils craignent d’être expulsés sans pouvoir être relogés ailleurs.

Si le fonctionnement des marchés est de nature à favoriser la constitution d’espaces fortement hiérarchisés selon le revenu des ménages qui occupent les logements, la discrimination des clientèles qui en résulte est à l’origine de mécanismes de ségrégation spatiale (Mouillart 1998). De cette manière, le « sous marché » de la densification participant à l’émergence d’un parc social de fait, procède de ce processus de ségrégation socio-spatialle, la densification du tissu pavillonnaire étant le fruit de logiques économiques puissantes. Il y a là un enjeu fort pour les politiques publiques qui pourraient se saisir de ces logiques économiques afin de maîtriser les processus au bénéfice de la collectivité, comme c’est le cas au Canada, dans le cadre de la politique des appartements accessoires.

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