Suelo solidario, una respuesta a la crisis de la vivienda en Europa
Boletín n°115
mayo 2022
« AdP - Villes en Développement » es un foro de intercambio y reflexión sobre el desarrollo urbano y la gestión de las ciudades en los países emergentes. La AdP reúne a urbanistas, ingenieros, arquitectos, economistas, geógrafos, sociólogos, etc. que trabajan de forma independiente o en servicios públicos y empresas de consultoría, y que tienen una carrera total o alternativamente internacional. « AdP - Villes en Développement » es el redactor jefe del Boletín « Villes en Développement » del que procede este artículo.
El programa europeo Interreg -Vivienda Sostenible para Ciudades Inclusivas y Cohesionadas 1- terminó a finales de 2021 2. Ganador de los prestigiosos premios Regiostars 2020, su objetivo era acompañar el auge de los CLT mediante la capitalización, el apoyo a proyectos piloto, la reflexión sobre la financiación y la creación de una red europea. Emilie Maehara, Directora Ejecutiva Adjunta del Fondo Mundial para el Desarrollo de las Ciudades (FMDC), que copilotó este programa con otras organizaciones en Europa 3, presenta el mecanismo de apoyo y desarrollo de los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT) - u organizaciones solidarias de propietarios de tierras (SLTO) - en los países de la UE.
Para descargar: bulletin-115-fr.pdf (3,7 MiB)
esde la década de 2000, se ha producido un fuerte y continuo aumento de los precios de la vivienda en Europa, especialmente en los centros urbanos densos. En los países de la OCDE, un tercio de los inquilinos gasta más del 40% de sus ingresos en la vivienda 4. Las instituciones europeas reconocen que los objetivos de luchar contra la financiarización del mercado de la vivienda y garantizar el acceso a una vivienda asequible para las clases bajas y medias son retos importantes. Además, cada vez es más prioritario reducir las emisiones de gases de efecto invernadero del sector de la construcción, que por sí solo representa casi el 40% de las emisiones en Europa.
Como resultado, los CLT están ganando un creciente reconocimiento internacional 5 como modelo para afrontar estos retos en varios países 6. Se calcula que actualmente hay 170 organizaciones de CLT/OFS en Europa. Los proyectos actuales prevén la construcción de entre 1.500 y 1.700 viviendas al año 7. Francia y Bélgica son los países en los que los marcos legales y de financiación de los CLTs son los más avanzados.
En Francia, las leyes Alur (2014) y « Por el Crecimiento y la Igualdad de Oportunidades Económicas » (2015) introdujeron la OFS y el arrendamiento inmobiliario conjunto, con el objetivo de crear un parque perenne de viviendas sociales en propiedad, que se mantenga financieramente asequible a largo plazo para los hogares con bajos ingresos que cumplan los requisitos.
La Banque des territoires ofrece al Gaïa un préstamo a largo plazo para financiar la adquisición de terrenos por parte de las OFS. Las OFS francesas están desarrollando viviendas en propiedad, más bien dirigidas a las clases medias. El objetivo nacional de creación de nuevas viviendas basadas en el modelo de arrendamiento solidario se fija en 20.000 para 2024 8. Por su parte, la Región de Bruselas-Capital ha concedido recientemente un tipo de IVA preferente del 6% frente al 21% a los proyectos de CLT.
Varias formas de bienes comunes para un modelo más inclusivo y resistente
Nacidas en Estados Unidos en la década de 1960, las CLT son organizaciones sin ánimo de lucro, locales y democráticas, cuyo mandato es producir y gestionar viviendas asequibles. Desarrollados por comunidades u organizaciones locales, el propósito de los CLT es separar el precio del edificio del precio del terreno -un descuento del 20-50% respecto a los precios del mercado abierto- para mantener la asequibilidad de la vivienda.
Adoptan diversas formas. Sin embargo, el modelo depende necesariamente de la financiación pública, sobre todo en el momento de la adquisición de los terrenos. Las viviendas construidas se ponen a disposición de los interesados, ya sea en régimen de alquiler o de propiedad social. En Francia, por ejemplo, el hogar arrendatario ocupa el inmueble como residencia principal y es titular de derechos reales que puede revender, ceder o transmitir por herencia. Cuando el terreno se destina a una operación de alquiler social, el arrendador se compromete a alquilar el inmueble con un límite de recursos y rentas. Hay que tener en cuenta que el modelo CLT no se centra originalmente en la propiedad de la vivienda, sino que promueve varios tipos de tenencia (alquiler, cooperativa, propiedad parcial, etc.), pero los modelos que reciben más apoyo de las autoridades públicas son a priori los orientados a la propiedad de la vivienda (por ejemplo, la OFS).
Los CLTs aspiran a desarrollar la vida en común, buscando la diversidad social, intergeneracional y funcional. La mayoría de ellos se dirigen a hogares de minorías étnicas y poblaciones frágiles -por ejemplo, discapacitados o ancianos-.
CLT Bruselas ha creado Calico 9, que incluye una casa de partos y defunciones y pisos para familias numerosas, con un enfoque intergeneracional, de proximidad y sensible al género. Otros proyectos gestionados por el CLT Bruselas integran actividades locales de economía social y solidaria, como panaderías, mercados cooperativos o espacios comunitarios.
Retos y oportunidades para los CLT
Aunque el modelo está despertando un gran interés y otras iniciativas de colaboración en materia de vivienda han adoptado modos de funcionamiento similares, especialmente en Suiza, España, Italia y el centro y el sudeste de Europa, los CLT se enfrentan a grandes retos: entornos jurídicos y financieros inadecuados; dificultades para financiar el suelo; dificultades para dar a conocer el modelo; falta de capacidad técnica, etc.
La red europea de CLT prosigue sus intercambios con vistas a la ampliación, el refuerzo estructural y financiero y un mayor reconocimiento del modelo. Uno de los objetivos será dotar a los CLT de un instrumento financiero propio, en particular mediante la puesta en marcha de campañas de promoción a nivel nacional y europeo.
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1 www.nweurope.eu/projects/project-search/shicc-sustainable-housing-for-inclusive-and-cohesive-cities/
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3 And The People (Países Bajos), CLT Bruselas (Bélgica), CLT Gent (Bélgica), CLT Londres (Reino Unido), Dynamo Coop (Bélgica), Fair Ground Bruselas (Bélgica), Consultor independiente en IMHAB Barcelona (España), SHOSCH (Escocia), SOA Research (Irlanda), Solida’go (Bélgica), Stiftung Trias (Alemania), Ville de Lille (Francia).
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4 OCDE, Base de datos de viviendas asequibles: www.oecd.org/housing/data/affordable-housing-database/
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5 Nueva Agenda Urbana, Conferencia Hábitat III 2016 - art. 107 y 137: habitat3.org/wp-content/uploads/NUA-French.pdf ); Agenda Urbana Europea 2018 > Base de datos de buenas prácticas en materia de vivienda asequible: tinyurl.com/4h2n68y8 y Folleto de directrices políticas: tinyurl.com/yckzmy8u
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6 Los CLT han sido reconocidos por ley en el Reino Unido (Housing and Regeneration Act, 2008), Bélgica (Región de Bruselas Capital, Code du Logement, 2013) y Francia (Loi Alur, 2014). Se observan iniciativas más informales en los Países Bajos, Irlanda, Alemania y Escocia, pero también en Italia, España y Europa del Este.
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7 Según los datos recogidos por el GFCD como parte de un estudio de viabilidad desarrollado para explorar la implementación de un instrumento de financiación específico para los CLT en Europa.