Suave renovación urbana en las áreas de reurbanización de Berlín - Prenzlauer Berg

Birgit WEND, 1999

Contexto político, económico e institucional

Estamos en Alemania, en Berlín, más concretamente en el barrio de Prenzlauer Berg. La conservación del tejido de los edificios y la consideración de las necesidades de los habitantes afectados son, en este caso, dos principios de la renovación urbana de Berlín, adoptada por el Senado el 31 de mayo de 1995. El Senado y el Ayuntamiento de Prenzlauer Berg han encargado a la empresa promotora STERN la rehabilitación de Prenzlauer Berg. La base de la participación de los habitantes en el proceso de reurbanización es formal: el párrafo 137 de la BauGB establece que los interesados son: inquilinos, usuarios, propietarios, empleados e industriales. Las condiciones de participación están definidas por las instrucciones del Senado en la ley especial de urbanismo, de 6 de mayo de 1995. Estas instrucciones también regulan el derecho a la información temprana, el asesoramiento y la participación de los residentes en la preparación y ejecución del proceso de rehabilitación.

En las áreas de rehabilitación, la ley prevé la provisión de locales para los representantes de los ciudadanos y la creación de un comité consultivo de rehabilitación.

La renovación de los barrios históricos del siglo XIX de la ciudad forma parte del proceso de desarrollo urbano de Berlín con vistas a su reunificación y transformación en la capital de una Alemania reunificada. Por desgracia, debido a las considerables cargas financieras de la ciudad, la renovación urbana como deber público está pasando a un segundo plano. El gobierno de Berlín depende principalmente de la inversión privada. Al mismo tiempo, la polarización social está aumentando en los distritos del centro de la ciudad, lo que incrementa la amenaza de desalojo de los hogares con bajos ingresos.

Descripción del proceso

Fecha del experimento

La experiencia descrita se basa en el estudio preparatorio realizado por STERN de 1990 a 1993 y desde 1993, año de la declaración pública de los distritos de rehabilitación. Su duración se estima entre 15 y 20 años.

Número de personas implicadas

En las 5 áreas de rehabilitación viven aproximadamente 49.000 personas. Si añadimos los habitantes de los distritos vecinos que se benefician de una protección especial (según el apartado 172 de la BauGB), el número total de habitantes es de 74.000. Unas 100 personas se han organizado en grupos representativos.

Razones de la organización de los residentes

La voluntad de los residentes de implicarse en los distritos afectados no es nueva. En la década de 1980, el régimen de la República Democrática Alemana (RDA) pretendía demoler partes enteras de la ciudad del siglo XIX, ya que la mayoría de las casas de la época no estaban equipadas con baño y los retretes estaban en el rellano. La calefacción seguía siendo de carbón y los edificios no se habían mantenido durante varias décadas. Además, la vivienda de la época era para la RDA un símbolo de un modo de vida burgués y decadente. Los habitantes protestaron enérgicamente contra la demolición prevista y la amenaza de reubicación en las monótonas zonas de viviendas prefabricadas de la periferia. Presentaron soluciones alternativas y consiguieron aplazar la demolición.

En 1989 cayó el Muro de Berlín. En este contexto de cambio político, la motivación para comprometerse con el propio distrito aumentó más allá de los representantes electos de los ciudadanos afectados por la rehabilitación. Se formaron diversas organizaciones, como asociaciones de inquilinos o iniciativas (por ejemplo, la iniciativa de WbA  »Wir bleiben alle  » «  todos nos quedamos "), para defenderse de la amenaza de desahucio, mejorar el entorno urbano y crear proyectos de mejora de la infraestructura social.

La organización de los habitantes, en diferentes formas, está motivada por su interés en influir en el proceso de rehabilitación, pero también por las inevitables contradicciones entre los principios establecidos para la rehabilitación y la realidad de los hechos :

• Debido al considerable coste de modernización y renovación de los edificios, los propietarios privados exigen a veces alquileres demasiado elevados e imposibles de pagar por los inquilinos. En otros casos, las viviendas permanecen vacías debido a la especulación.

• Los programas de subvenciones públicas no son suficientes.

• Los instrumentos que ofrecen una ley específica para el área de renovación decretada, así como las normas en los modos de ejecución orientados al aspecto social, no impiden el abuso de algunos propietarios.

• Algunos habitantes abandonan sus barrios por el mal estado de sus viviendas y su entorno.

• Otros abandonan su barrio porque los propietarios les han ofrecido pisos de sustitución en otros lugares o han aceptado una cantidad de dinero como compensación por su marcha.

• Otros se van porque temen ser desahuciados o porque se sienten demasiado débiles para afrontar el proceso de renovación.

No siempre hay razones objetivas para marcharse, todos los habitantes viven la situación de forma diferente y a veces se marchan por sus propias razones.

Demandas de los habitantes

Los representantes de los habitantes y el comité consultivo de rehabilitación, donde están representados, piden que se apliquen estrictamente los instrumentos legales, para proteger a los habitantes del barrio del desalojo, en particular a las familias en situación difícil :

• agotamiento de la ley de rehabilitación

• sanciones severas en caso de infracción de la ley

• seguimiento continuo de los objetivos originales de rehabilitación en el barrio

• cuando se vaya a renovar un edificio, apoyo a las reuniones de inquilinos por parte de asesores profesionales y jurídicos

• Cuando los inquilinos deciden comprar su edificio, piden apoyo al responsable de la rehabilitación, en este caso STERN, y a los partidos políticos locales para desarrollar nuevas formas de propiedad, como las sociedades cooperativas.

Estrategias utilizadas por los habitantes

• Reuniones de los habitantes con miembros de la vida política y de la administración, para discutir los conflictos actuales

• Organización de fiestas de barrio, que también sirven para informar a los vecinos

• Creación de grupos de trabajo para buscar irregularidades, por ejemplo, desocupaciones no autorizadas, cambio ilegal de un contrato de alquiler a uno comercial, demolición de edificios, asfaltado de zonas verdes, construcción sin permiso de obra, etc.

• establecer un patrocinio con edificios con problemas graves para apoyar a los inquilinos

• Acciones de logros asociativos, para mejorar el entorno urbano

Oportunidades para que los residentes cambien la política de renovación

La política de renovación del Senado de Berlín intenta equilibrar los intereses de los inversores privados, necesarios para la financiación de la renovación urbana en el centro histórico de la ciudad, con los objetivos sociales que se ha fijado para la protección de los inquilinos. Muy a menudo, los intereses privados ganan a pesar de todo. Como la ciudad de Berlín ha llegado a un acuerdo, será necesario un cambio político para revertir la situación. En el caso que nos ocupa, sólo una cooperación activa entre las diferentes partes interesadas (inquilinos, consejo asesor, empresa de desarrollo STERN GmbH, empresa asesora de los inquilinos y el consejo de distrito) puede reequilibrar la situación tratando casos concretos y considerando con éxito las necesidades de los grupos con dificultades. Las organizaciones de residentes son parte integrante de esta cuidadosa estrategia.

Participación de los habitantes en la planificación urbana

Este es el principio fundamental de la renovación urbana suave. Además de los representantes de la población afectada por la renovación, existe el comité consultivo, que permite discutir y resolver los conflictos derivados del proceso de renovación entre los representantes de los habitantes, la administración y los representantes políticos. Sólo se hacen recomendaciones sobre las decisiones a tomar.

Alternativas para la población afectada

La ley, que regula las áreas de renovación, exige que el propietario ofrezca al inquilino un alojamiento alternativo en el barrio original y en las mismas condiciones (nivel de alquiler, número de habitaciones, etc.). El inquilino debe decidir si se queda en la nueva vivienda o vuelve a la antigua una vez terminadas las obras. Cuando el propietario ha optado por ser subvencionado por el Senado, para la renovación de su edificio, el ayuntamiento de Prenzlauer Berg se encarga de poner a su disposición el alojamiento, así como de pagar la indemnización por mudanza. En el caso de la financiación privada, esto es responsabilidad del propietario y es a menudo en este caso cuando pueden surgir graves problemas. Si el inquilino no se compromete a hacer valer sus derechos, tendrá que resignarse a mudarse. Para las clases medias y altas, el mercado de la vivienda es amplio y el número de traslados a otras zonas ha aumentado considerablemente en los últimos tiempos. Para las familias con bajos ingresos, la única posibilidad que les queda es trasladarse a un barrio en el que aún no se haya producido la renovación, estas familias son llamadas « nómadas de la renovación urbana ». Hay que tener en cuenta que la ley, para ciertos casos específicos y difíciles (como una persona muy mayor con pocos ingresos), da al inquilino la posibilidad de rechazar la modernización de su piso.

Partícipes en el proceso y su papel

• el Senado para la Vivienda y las Infraestructuras decreta las zonas de rehabilitación, nombra a las empresas promotoras, resuelve las contradicciones

• El ayuntamiento de Prenzlauer Berg se encarga de los trabajos preparatorios y del desarrollo de la rehabilitación. Es el ayuntamiento el que ha decretado las zonas de alquiler restringido para minimizar las consecuencias sociales.

• La empresa promotora STERN GmbH se encarga de apoyar al Senado y al consejo de distrito en los trabajos preparatorios y en la ejecución de la remodelación, sin perder de vista los objetivos fijados al principio: diseñar proyectos de desarrollo urbanístico, derecho de revisión antes de la concesión de la licencia de obras, asesorar a los propietarios sobre los programas de subvenciones públicas, informarles sobre los objetivos de un área de rehabilitación decretada, informar y apoyar a las organizaciones de residentes, iniciar proyectos de tipo social, etc.

• la sociedad asesora de inquilinos, Prenzlauer Berg GmbH : sociedad independiente, creada por el ayuntamiento, cuyo objetivo es reforzar la posición de los inquilinos, afectados por una modernización, informándoles y asesorándoles. Cuando se va a renovar un edificio, organiza una reunión de inquilinos y se ocupa de aquellos que no pueden apoyar una modernización, cuyas posibles causas están reguladas por la ley.

• la empresa de consultoría y servicios medioambientales B & SU GmbH representa el programa URBAN y se encarga de los proyectos subvencionados

• el Instituto de Investigación Urbana, en colaboración con STERN GmbH, está realizando un estudio sobre la situación social y sus cambios en los barrios del centro de la ciudad del siglo XIX

• Muchos residentes se organizan en diferentes grupos. Su trabajo es voluntario, una forma de democracia de base, que se pone a prueba anualmente en una asamblea general del distrito en cuestión.

Reacciones de los distintos sectores

Los barrios de rehabilitación de Prenzlauer Berg forman parte del denso cinturón urbano de viviendas, de finales del siglo XIX, que rodea la antigua ciudad de Berlín.

• La ubicación favorable de estos distritos, así como las medidas de desgravación fiscal, están aumentando el interés de los inversores en estos distritos, aunque los agentes inmobiliarios recuerdan a los inversores las desventajas de las zonas de rehabilitación decretadas

• Para el público en general, Prenzlauer Berg tiene fama de ser una zona atractiva para artistas, intelectuales y turistas

• muchos residentes nativos deploran el cambio visible, cuyas mejoras no les aportan beneficios a largo plazo, mientras que otros lamentan la lentitud del proceso de rehabilitación

• los delegados locales piden una participación que se extienda a las decisiones políticas relativas a la rehabilitación.

A nivel nacional

La mayoría de los barrios se encuentran en los lugares donde está vigente el programa URBAN.

Varios proyectos, dos parques infantiles, un espacio verde cerca de una casa para jóvenes, una casa para niños en un parque de aventuras han podido ser financiados por el programa. Estas inversiones van acompañadas de un programa de contratación. Estos proyectos no podrían haber sido financiados por el presupuesto del ayuntamiento, son una importante contribución a la estabilización social del barrio.

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