Le marché foncier

François PLASSARD, 2005

Lorsque l’on s’intéresse à l’activité immobilière, quelle qu’en soit la forme (immobilier d’entreprise, de logements, de bureaux ou de bâtiments publics), la question foncière apparaît toujours comme un préalable : il faut pouvoir disposer de terrains pour construire. Mais avant qu’apparaisse cette contrainte foncière liée à l’immobilier, le sol destiné à construire résulte d’un choix antérieur. En effet les propriétaires fonciers doivent déjà arbitrer entre un usage du sol destiné à l’agriculture et un usage destiné à la construction. Nous ne traiterons pas de l’usage du sol destiné à l’agriculture, dans la mesure où il relève d’une logique spécifique et que l’intervention des organismes professionnels (SAFER) en a fait un marché aux caractéristiques très particulières.

En revanche, l’alternative entre agriculture et construction se pose fortement en milieu périurbain, dans la frange qui correspond à la zone de transformation progressive du rural en urbain. Les critères économiques expliquent bien le choix entre les usages possibles du sol : activité agricole ou terrain à construire ; la friche n’est qu’une position spéculative qui permet de ne pas immobiliser un terrain dans l’activité agricole dans l’attente d’une plus-value liée à l’extension de l’urbanisation.

Pour tenter de clarifier cette question, nous verrons d’abord les caractéristiques du marché foncier, car les terrains sont des biens qui ont des caractères spécifiques. Nous nous interrogerons ensuite sur la formation des prix fonciers, quels en sont les déterminants, et peut-on préciser les modes de calcul qui conduisent aux prix repérés dans les transactions foncières. Enfin il nous faudra voir si les réflexions théoriques ont été à même de proposer des interprétations pertinentes de la fixation et de l’évolution des prix fonciers. Nous pourrons alors proposer pour conclure des éléments de réponse à la question de l’articulation entre les prix fonciers et les prix de l’immobilier.